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martes, 28 de abril de 2009

Inmueble adquirido mediante Crédito Hipotecario. Desapoderamiento. Oponibilidad del Beneficio a los Créditos por Impuestos que gravan el Bien




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EXCLUSIÓN DEL DESAPODERAMIENTO DEL INMUEBLE ADQUIRIDO MEDIANTE PRÉSTAMO OTORGADO POR EL BANCO HIPOTECARIO NACIONAL - OPONIBILIDAD DEL BENEFICIO A LOS CREDITOS POR IMPUESTOS O TASAS QUE GRAVEN EL BIEN.-

Sumario: La adquisición de un inmueble mediante préstamo otorgado por el Banco Hipotecario Nacional, inscripto con cláusula de inembargabilidad, conforme régimen de la ley 22232 totalmente cancelado, si continúa siendo el único bien (con destino a vivienda) que posee el deudor fallido, se encuentra totalmente excluido del desapoderamiento, al encuadrar el mismo en lo normado en el art. 108, inc. 7mo. de la LCyQ. Protección que se extiende, incluso, respecto de las obligaciones fiscales que lo gravan.-

1) Inembargabilidad e Inejecutabilidad derivada del art. 35 Ley 22232 - Situación de los créditos por obligaciones fiscales ante la Ley 14394 (Bien de Familia):

Si la única vivienda del deudor fallido, ha sido adquirida a través de un crédito otorgado por el Banco Hipotecario Nacional, el inmueble goza de los beneficios de inembargabilidad e inejecutabilidad consagrados por el art. 35 de la ley 22.232 (Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional).-

Dicha norma expresamente dispone que "No podrá trabarse embargo sobre los inmuebles gravados a favor del banco por préstamos otorgados para única vivienda propia, hasta los montos que determine la reglamentación que dicte el banco mientras éstas mantengan su categoría originaria y aquellos conserven tal destino y no podrán ser ejecutados, ni constituirse sobre ellos otros derechos reales a excepción de los que se constituyan con motivo de crédito provenientes de su construcción, adquisición, ampliación, reforma, refacción o conservación.

Los Registros de la Propiedad tomarán nota de dichas circunstancias al margen de la anotación de dominio".-

Esta situación de inejecutabilidad e inembargabilidad, a estar al criterio de la CSJN, se mantiene no obstante la cancelación de la hipoteca constituida en favor del Banco, puesto que la protección no solo tutela a la entidad, sino también al adquirente.-

Ahora bien, prescindiendo de la claridad del texto legal transcripto, los tribunales suelen sostener la procedencia del desapoderamiento y posterior liquidación del bien, respecto de determinados créditos (impuestos y tasas que gravan directamente al inmueble), haciendo aplicación analógica del art. 38 de la Ley 14.394 de Bien de Familia.-

En tales casos se verificaría un supuesto de inoponibilidad relativa del beneficio del art. 35 de la Ley 22.322, conformándose con el producido de su liquidación, una "masa separada" de la cual cobrará solo el crédito o créditos a los cuales la ley le brinde esa prerrogativa.-

Según la analogía efectuada por los tribunales con la ley 14.394, el crédito respecto del cual la protección es inoperante, debe ser:

a) o bien anterior a la "inscripción" del bien (art. 38 1a. parte a contrario); o

b) independientemente de su ubicación temporal, que se trate de un crédito que, por su naturaleza, torne inoponible el beneficio del art. 35 L 22.232 ("impuesto o tasa que grave directamente el inmueble", art. 38 L 14394).-

Generalmente, el primer caso no será aplicable a los supuestos en análisis, siendo válido exclusivamente para el "bien de familia", puesto que la "inscripción" o mejor dicho, la asentación del beneficio nace con el mismo inmueble, porque tanto el terreno en el cual se construye, como el edificio propiamente, hayan sido adquiridos directamente del Banco Hipotecario, pareciendo difícil la existencia de deuda de causa anterior .-

Por eso, el caso en estudio se circunscribe exclusivamente a la segunda hipótesis, es decir, a controvertir la afirmación que la protección cede solo ante determinados créditos cuya causa los exceptúa de la cláusula de inembargabilidad e inejecutabilidad del art. 35 L. 22232, con fundamento en la especial naturaleza de determinadas acreencias que consisten en "obligaciones fiscales que directamente gravan dicho bien" (arg. art. 38 L. 14394).-

2) Inadecuada utilización del recurso hermenéutico (art. 16 CC.) - Cuestión regida por el art. 35 C.O.B.H.N.:

Conforme anticipa el título del acápite, el recurso analógico utilizado, a nuestro entender, constituye una desviación hermenéutica, en tanto el art. 38 de la L. 14.394 es inaplicable ante la existencia de una norma específica de derecho positivo: el art. 35 Ley 22232, que delinea perfectamente la figura.-

Ello por cuanto, la analogía constituye un procedimiento interpretativo al que se recurre cuando en el ordenamiento jurídico no se halla una norma aplicable al caso o, a estar a los términos del art. 16 del CC., cuando la cuestión no pueda resolverse "ni por las palabras, ni por el espíritu de la ley...".-

Así, diverso es el supuesto en análisis, donde el texto expreso del art. 35 L. 22232 (las palabras de la ley) es suficientemente claro en orden a la amplitud y condiciones del beneficio y el espíritu de tal norma, no admite interpretaciones que contraríen sus fines tuitivos.-

En efecto, como anticipara, los magistrados analizan y recogen la tesis de inoponibilidad de los beneficios de la inejecutabilidad prevista en el art. 35 L. 22232, a partir de la regla establecida en el art. 38 de la Ley 14394, en tanto esta última excepciona a "las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble" .-

Sin embargo, atento a la prioridad de la norma legal específica por encima de la analógica, la solución correcta debe deducirse del art. 35 de la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional, ya transcripta, en tanto ésta NO DISCRIMINA -en orden a la inejecutabilidad e inembargabilidad- crédito alguno.-

No es otra la inteligencia que cabe atribuir a las expresiones: "No podrá trabarse embargo..." y "...no podrán ser ejecutados...", a diferencia de la previsión del art. 38 L. 14394 (mucho menos amplio), en tanto distingue aquellas obligaciones "anteriores a la constitución" y acreencias por su naturaleza exceptuadas de la inembargabilidad e inejecutabilidad ("impuestos o tasas que graven directamente el inmueble").-

Por su parte, no pueden incluirse las acreencias correspondientes a los organismos fiscales en la 2da. parte del artículo 35 COBHN ("... ni constituirse sobre ellos otros derechos reales a excepción de los que se constituyan con motivo de crédito provenientes de su construcción, adquisición, ampliación, reforma, refacción o conservación...), por cuanto al prohibir la constitución de derechos reales, a excepción de los constituidos por construcción, adquisición, ampliación, reforma, refacción o conservación, se está refiriendo exclusivamente a tales derechos (enumerados taxativamente en el art. 2503 CC) y no a créditos por impuestos, que NO SON DERECHOS REALES y solo gozan de privilegio.-

Por el contrario, para la solución del caso, solo cabe recurrir a los términos expresos del artículo, en tanto declara inembargable e inejecutable a los inmuebles gravados a favor del Banco por préstamos otorgados para la única vivienda propia, hasta el monto que determine la reglamentación, debiendo tomar nota los Registros de dicha circunstancia.-

Solo de esta manera, es posible conservar el criterio elaborado por el Máximo Tribunal Nacional, que afirma que "La primera fuente de interpretación de la ley es su letra, el propósito en sus términos debe buscarse no en significaciones obscuras o abstractas, sino en el sentido más obvio al entendimiento común; y cuando la ley no formula distinción, ello tampoco le es permitido al intérprete conforme al conocido brocardio "donde la ley no distingue, no debemos distinguir nosotros". Del Voto de la Mayoría. CITAS JURISPRUDENCIALES: CSJN, Fallos 299:167; 284:293; 283:111; 315:2999.; C.S.J. NRO. 669 AÑO 1995, 25/09/96; MAG. VOTANTES: IRIBARREN - ALVAREZ - BARRAGUIRRE - FALISTOCCO - ULLA).-

Cabe acotar que la reglamentación que alude la norma, no ha sido dictada, pero ello no empece el respeto que merece el espíritu de la norma, que "responde un notorio objetivo social en el que está comprometido el orden público"(Conf. CSJN, Rev. La Ley t. 107, p. 657), por lo que la inembargabilidad e inejecutabilidad rige, cualquiera sea el monto del préstamo, siempre que se trate de la única vivienda propia.-

En cuanto a la anotación marginal en el registro, no obstante que normalmente se encontrará cumplida, la Corte ha sostenido que su falta no perjudica al interesado (Conf. Rev. LL, t. 154, p. 360).-

Entonces vemos que del análisis del artículo y en interpretación en la cual coinciden la totalidad de la jurisprudencia citada, la viabilidad del beneficio está condicionada únicamente a que el inmueble mantenga su categoria originaria y conserve su destino.-

Entiéndese, entonces, con relación al texto legal aplicable, que la inembargabilidad e inejecutabilidad está condicionada solo a dos requisitos objetivos, a saber:

a) que el inmueble mantenga su categoría originaria, es decir que la inembargabilidad e inejecutabilidad se pierde si el destino de vivienda se cambia por otro (por ej., pasa a ser un establecimiento comercial) y

b) que el préstamo haya sido con el objeto específico de la construcción. Lógicamente, el beneficio se perdería si el dinero no se utilizara para la construcción de la vivienda.-

Solo de no mantenerse la primera condición, cedería el derecho del deudor fallido y se habilitaría la liquidación del inmueble.-

De ahí también que "incumbe a quien pretende ejecutarlo la demostración de que las condiciones que originariamente justificaron el beneficio han dejado de tener vigencia" (conf. CSJN, 3-3-92, autos "GIUSTI JUVENCIO C/ SERENI, JORGE", LL, 1992-C-67).-

En este marco, no puede admitirse que se pueda llevar adelante de la liquidación del bien, contradiciendo el texto legal específico, para satisfacer obligaciones no expresamente exceptuadas, cuando es pacífica doctrina y jurisprudencia en entender que aquel beneficio no admite restricciones temporales, es decir que se mantiene aún después de cancelado el crédito.-

En este último aspecto de orden temporal, ha entendido la CSJN, a partir del caso "JARALAMBIDES", que: "...esta solución concuerda con las funciones de fomento de la vivienda familiar atribuidas a la función del Banco y con el espíritu de normas análogas, como las que regulan el llamado "bien de familia" (arts. 34 y siguientes, Ley 14.394) que hallan su soporte constitucional en artículo nuevo de la Constitución Nacional, en cuanto tiende al afianzamiento de la vivienda, fruto del esfuerzo de los integrantes del grupo familiar y de la ayuda estatal... Que aún cabe agregar que la inteligencia de la norma propuesta por el recurrente, de acuerdo a la cual el beneficio de la inembargabilidad se extingue juntamente con el pago total de la deuda, importaría aceptar que aquél ha sido instituido en el solo interés del Banco, pese a que éste es suficientemente asegurado por el crédito hipotecario" (Confrontar CSJN, octubre 30-986 "JARALAMBIDES, Teofilo c/ PEREYRA ROCHA de JARALAMBIDES", LL, T. 1987-A, pág. 495).-
El decisorio citado, fundado en el dictamen del procurador fiscal, recoge innumerables precedentes emanados del propio órgano de justicia, al decir:
"En efecto, ya en el caso publicado en Fallos: T. 262, p. 143, este tribunal sostuvo que el art. 20 del dec.-ley 13.128/57 (antecedente del art. 35, ley 22.232), en cuanto excluye de embargo y ejecución a los inmuebles adquiridos con préstamo del Banco oficial, destinados a vivienda propia, y mientras mantengan su categoría originaria, reconoce como "ratio legis"al notorio objetivo social del afianzamiento de la vivienda de ese carácter, fruto del esfuerzo de los componentes del grupo familiar y de la ayuda social por vía estatal (Fallos: t. 256 p. 572, t. 257, p. 182 -Rep. La Ley, t. XXV, p. 628, sum 59-), régimen cuya notoria importancia y trascendencia, más allá de los intereses particulares en juego, fue resaltado por V.E. en Fallos: T. 295, p. 608, cons. 12) (Rev. La Ley, t. 1977-A, p. 404).-" (conf. autos cit., pag. 495).

En el mismo sentido, se ha expedido nuestro Máximo Tribunal Provincial en autos "VILLAR, Carlos A. c/ MAXUEL, Williams s/ Ejecutivo", 31-3-92 (ED Tomo 148, pág. 552 - JA Tomo 1993-I, Pág. 291 - DJBA Tomo 143, pág. 267) y autos "VILLAR, Carlos A. c/ CURIESES, Héctor y ot. s/ Cobro Ejecutivo. Incidente de levantamiento de embargo", 10-12-92, concluyendo que: "La exclusión del desapoderamiento de los inmuebles que estuvieran hipotecados a favor del Banco Hipotecario Nacional no admite restricciones temporales" (Confr. SC Buenos Aires, agosto de 15-995, autos "PERIS, GUSTAVO Y PERIS, RAFAEL", LLBA, 1995, pág. 1025).-

Esto es así porque la protección tiene en miras el interés social de conservación de la vivienda y no el del organismo que otorga el crédito.-

Y específicamente en terreno falencial, se ha intepretado de esta forma en autos "ALTOS PROPIEDADES S/ QUIEBRA", tanto en primera como en segunda instancia. En efecto, del dictamen del Fiscal de Cámara se extrae la correcta aplicación de la normativa propia del régimen de inejecutabilidad previsto por el art. 35 Ley 22.232.-

En el caso citado, la jueza de primera instancia había hecho lugar a la exclusión del activo falencial de un inmueble hipotecado por el Banco Hipotecario Nacional, ello por cuanto subsistía el requisito relativo a que el titular de dominio del bien mantuviera el destino de vivienda.-

El dictamen del Fiscal de Cámara, indica que la magistrado "señaló que la legislación especifica establece la inembargabilidad e inejecutabilidad del inmueble hipotecado a favor de la referida institución bancaria oficial y que el fundamento de esta prohibición es proteger de terceros acreedores tanto al dueño del bien cuanto al Banco..".-

Y dictamina, ante apelación deducida por el síndico que el recurso no puede prosperar por cuanto:

"La argumentación desplegada por el apelante reposa en una base equivocada. En efecto, existen dos cuestiones distintas que el funcionario confunde: una de ellas se refiere a la inembargabilidad e inejecutabilidad de los inmuebles gravados a favor del Banco Hipotecario mientras mantengan su categoria originaria de única vivienda propia y conserven tal destino (ley 22232: 35, reformada por ley 24143). La situación así contemplada -que es la del sub lite- coloca al inmueble fuera del desapoderamiento propio de la quiebra (cfr. art. 108 inc. 2 y 7 ley 24522). La otra cuestión -invocada por el síndico- se refiere a los supuestos en que procede la ejecutabilidad del inmueble: en tal supuesto (art. 38 ley 22232), se torna operativa la regla del derecho de preferencia para realizar la subasta.

Pero resulta claro, a mi juicio, que esta hipótesis solo se configura cuando no se dan los requisitos o condiciones previstas en el art. 35 de esa ley, es decir, cuando el inmueble no esta destinado a vivienda única." (Conf. CCom: A (JARAZO VEIRAS - PEIRANO - MIGUEZ DE CANTORE) - 08/10/97; ALTOS PROPIEDADES S/ QUIEBRA.; DJ-1998-2, pág. 359/60).-

Y no obstante los argumentos normativos expuestos, se aduna que, conforme la modalidad de su adquisición (y ya entrando en el espíritu de la ley), el beneficio consagrado por la ley 22.232, es superior al que corresponde reconocer al bien de familia creado por ley 14.394.-

En efecto, normalmente se destaca la asimilación en cuanto a sus efectos del beneficio del art. 35 L. 22.232, a la protección brindada por ley 14394 al Bien de Familia.-

Pero esta analogía, es aplicable solo parcialmente y en cuanto comulgan en los fines tuitivos que inspiran ambas reglamentaciones, puesto no debe obstaculizar la visualización de la real esencia del instituto creado por ley 22.232, que lleva a brindar una tutela aún superior a la que corresponde otorgar a aquél.-

Porque tal tipo de vivienda es fruto no solo del esfuerzo de los componentes del grupo familiar (como también puede serlo el bien de familia), sino fundamentalmente de la ayuda social del Estado con sustento constitucional en el art. 14 bis de la Ley Suprema, que brinda un régimen particularmente especial para aquellos sectores económicamente menos favorecidos.-

Y existe un interés legítimo de tutelar este esfuerzo conjunto del estado y de los particulares que adquieren o constituyen viviendas bajo el régimen de la ley 22232, en forma aún superior al brindado por la Ley 14.394 que no presenta esta génesis coparticipativa.-

Así, no corresponde minimizar la diferente amplitud que el legislador ha previsto para uno y otro instituto, concibiendo una protección más amplia en nuestro caso que la que corresponde al bien de familia y por lo tanto, manteniendo el inmueble fuera del desapoderamiento aún respecto de los créditos fiscales.-

Las razones fundantes de la diversidad de tratamiento, lejos de ser ociosas, inundan la totalidad del plexo normativo, puesto que el principio que reconoce que el patrimonio del deudor es garantía de los acreedores no es absoluto. Es más, solo así se comprende desde el ámbito falencial la exclusión de ciertos bienes del deudor del poder de agresión de algunos créditos (bienes inembargables en general) o desde la órbita civil, de instituciones tales como la atenuación de indemnizaciones por motivos de equidad del 1069 CC, etc., entre otros.-
Estos, reiteramos, encuentran su fundamento en razones de orden social y de interés de la comunidad, similares a los que inspiran el art. 35 de la ley 22.232., y que se relacionan a aquellos elementos imprescindibles para la vida decorosa y digna de la persona humana.-

Este valor no se encuentra afectado por los objetivos de las normas concursales, tal como lo demuestra la redacción del art. 108 de la LCyQ. y se presenta como una invalorable pauta que el intérprete debe tener en cuenta al aplicar el derecho.-

Derecho a su vez tutelado por el art. 14 bis de la Constitución Nacional y 36 inc. 7mo. de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires.-

La Excma. Cámara de Apelaciones del Departamento Judicial Mar del Plata, jamás ha desconocido el alto contenido social que impone la tutela de la vivienda única asiento del hogar conyugal, a estar a sus innumerables precedentes y en tanto se mantenga esta condición (Conf. autos "Aren, Adelia Amelia c/ Urretavizcaya, Manuel s/ Usucapión", CC0102 MP 86229 RSI -137-93 I 9-3-93; ídem "Arrascaeta, Eduardo Raúl c/ Damiano de Roldán, María Cristina s/ Ejecución de honorarios en autos "Martínez Construcciones c/ Damiano de Roldan s/ Ejecución", CC0102 MP 93202 RSI-174-95 I 16-3-95; "Cruz, Alberto Francisco y otro c/Gari, Eduardo Raúl s/Acción de Repetición por Evicción", Expte. 101.442, 10/7/97, registrado bajo el Nro. 673/R, entre otros).-

La situación denunciada no muta por tratarse de una ejecución colectiva, toda vez que se ha sostenido que "la inejecutabilidad creada por la ley 22.232 no cesa en caso de concurso, por lo que la vivienda no debe ser liquidada en la quiebra en favor de la masa de acreedores, desde que la ley 19551 (hoy 24522) no ha modificado el régimen especial" (conf. KEMELMAJER DE CARLUCCI, AIDA en "Régimen jurídico de las viviendas adquiridas con intervención del Banco Hipotecario Nacional", en Protección Jurídica de la Vivienda Familiar, Edit. Hammurabi, pag. 171).-

Y porque no corresponde colocar a ninguno de los créditos fiscales, que en juicio individual no podrían agredir el bien, en mejor situación solo por encontrarnos en un proceso falencial.-

Como conclusión de lo hasta aquí expuesto, entendiendo que las normas analógicas deben ceder ante la existencia de normas legales específicas, que lejos de subvertir garantías constituciones ni reglas extrapositivas (por el contrario, las afirman), los créditos por impuestos o tasas que gravan el bien, no se encuentran autorizados a prescindir de la prohibición de ejecutabilidad del bien, por lo que corresponde afirmar la exclusión general del desapoderamiento del inmueble constitutivo de la vivienda del deudor y su familia (arts. 35 L. 22232, 108 inc. 7 LCyQ.).-

Esto sin omitir que, la inoponibilidad del beneficio es de interpretación restrictiva, toda vez que se encuentra en juego la debida tutela del derecho a la vivienda, no pudiendo extenderse ilimitadamente la potestad de prescindir de la cláusula de inembargabilidad del art. 35 L 22232 a toda acreencia, no expresamente exceptuada.-

EN CONCRETO, conforme la especial naturaleza del crédito otorgado por el BANCO HIPOTECARIO NACIONAL para obtener la vivienda, y teniendo en cuenta que la normativa constitucional impone la protección a la vivienda única, como la protección del sustento que toda persona necesita para satisfacer sus necesidades primarias, deviene por tanto inembargable e inejecutable el inmueble adquirido en estas condiciones, en tanto no conforma prenda común de crédito, ello a pesar de que el mismo se encuentre cancelado antes de declaración de quiebra por estar bajo la protección del art. 35 Ley 22232, institución que es de orden público, que se impone sobre toda otra norma aplicable solo por analogía, conforme la proyección social que contiene (arts. 14 bis CN; 36 inc. 7º CPBA; 16 C.C., art. 35 Ley 22.232; art. 108, inc. 7º Ley 24.522).-

Fuente: Estudio Jurídico Salthu

Link: http://www.estudiojuridicomdp.com.ar/page.php?idpage=124

"Grassano, Roberto Enrique c/ Quintana, Juan Carlos Roque y Otros s/ Demanda". Inembargabilidad. Extemporaneidad del Planteo. Rechazo




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Grassano c Quintana s Demanda

“BBVA Banco Francés S.A. c/ Aguirre s/ Ejecución Hipotecaria". Inembargabilidad. Doctrina de los Actos Propios. Orden Público




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BBVA c Aguirre s Hipotecario

“Ángel, Esteban c. Moyano, Martín s/ Cobro Ejecutivo”. Inembargabilidad. Inconstitucionalidad




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NEUQUEN, 8 de marzo de 2007

Y VISTOS:

En acuerdo estos autos caratulados "ANGEL ESTEBAN CONTRA MOYANO MARTIN S/COBRO EJECUTIVO" (EXP Nº 225318/99) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Nº2 a esta Sala I integrada por los Dres. Lorenzo W. GARCIA y Enrique Raúl VIDELA SANCHEZ con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Mónica MORALEJO de GIORGETTI, y de acuerdo al orden de votación sorteado el Dr. Lorenzo W. GARCIA dijo:

I.- El demandado con sentencia firme de ejecución deduce apelación contra la interlocutoria de fs.271/273 que rechaza el pedido de levantamiento del embargo trabado sobre los derechos y acciones de que es titular en virtud de un boleto de compraventa celebrado con la Municipalidad de Cipolletti en 1970, pendiente de escrituración, y ordena la prosecución de la subasta.-

Al fundar el recurso, a fs.280/283, sostiene que la resolución trasgredió el principio de congruencia al decidir “extra petita”, ante la falta de oposición de la contraria al pedido de levantamiento del embargo, y decidir de oficio la transformación en embargo de derechos y acciones.-

Controvierte en el segundo agravio el criterio conforme el cual el a quo considera que el bien embargado encuadra en la comprensión del art.2336 cód.civ., sosteniendo que se trata de una vivienda única afectada a habitación familiar y, por ende, se encuentra fuera del comercio.-

Señala los “tres pilares” de su postura: a)las limitaciones contenidas en el boleto de compraventa (cl.4ª., 5ª, 10ª y 16ª.), que lo declara inembargable; b)el derecho de su parte es compartido con su cónyuge e hijo discapacitado; c)la inembargabilidad de ciertos bienes ha sido calificada por la doctrina legal, en protección de los derechos mínimos y esenciales del individuo, como lo es la vivienda familiar única.-

Invoca la protección constitucional del bien de familia (art.14 CN), reforzada por las normas internacionales a que ha adherido la Nación, cuyas previsiones favorables al derecho invocado transcribe.-

El tercer agravio, también referido a la infracción al principio de congruencia, ataca la decisión oficiosa de modificar las condiciones de la subasta, estableciendo que la misma se lleve a cabo “sin base y al mejor postor”, sin que resulte aplicable al caso el principio “iura curia novit”.-

Corrido traslado de los agravios, los mismos son respondidos por la ejecutante a fs.286 y vta.-

II.- Entrando a considerar los agravios planteados, descarto de plano la imputación de infracción al principio de congruencia que se invoca como principal descalificación del pronunciamiento recurrido, toda vez que el juez de grado ha obrado dentro del margen de discrecionalidad que le otorga el art.511, adecuando la ejecución a la naturaleza del bien a subastar, al constatar que conforme las condiciones de dominio- no se trata de la propiedad del inmueble sino de los derechos y acciones en cabeza del ejecutado.-

Ello no obstante, es menester analizar si los mentados “derechos y acciones” referidos a la vivienda familiar son embargables y si reúnen las condiciones de certeza que la doctrina jurisprudencial ha exigido para habilitar la subasta de bienes que no son cosas (derechos y acciones).-

En torno a la primer cuestión, ha de tenerse presente que la inembargabilidad, como excepción al principio general del patrimonio como prenda común de los acreedores, está supeditada a las leyes de fondo y excluida del derecho local.-

Así ha dicho la Corte Suprema:

“Corresponde declarar la inconstitucionalidad del art. 58 de la Constitución de Córdoba y la ley local 8067 -inembargabilidad de la vivienda única-, pues determinar qué bienes del deudor están sujetos al poder de agresión patrimonial del acreedor -y cuáles no- es materia de la legislación común, y, como tal, prerrogativa única del Congreso Nacional, por lo que no corresponde que las provincias incursionen en ese ámbito, pues ese poder ha sido delegado por ellas a la Nación al sancionarse la Constitución.” Banco del Suquía S.A. c/Juan Carlos Tomassini s/P.V.E.apelación. Tº325 Fº428 Ref.: Embargo. Vivienda única. Leyes comunes. Provincias. Nación. Facultades delegadas. Mayoría: Nazareno, Moliné O'Connor, Fayt, Belluscio, Petracchi, Boggiano, López, Vázquez. 19/03/2002.
Bien sabido es que la Carta Orgánica del BHN consagra la inembargabilidad de las viviendas familiares adquiridas con su financiación, aún después de saldada la deuda, lo que se ha extendido, v.gr., a las financiadas por el Banco de la Nación:
“La regla general que establece la inejecutabilidad e inembargabilidad de los inmuebles gravados con hipoteca a favor del Banco de la Nación Argentina por préstamos conferidos para la adquisición de vivienda única, cede cuando el inmueble pierde esta categoría original, pues tal circunstancia hace cesar la aludida restricción, al no cumplir ya el bien los fines que justificaron el otorgamiento del beneficio.” Autos: LOCARD SRL C/IVIGLIA ZULMA S/EJEC. (ED 7.9.98 48777). 24/04/1997. En igual sentido: Ccco02 Co 1460 I. 30/05/1996. Juez: Smaldone. Fortunato Sarli C/Olga Elena Baldi y Otro S/Ejecutivo. Mag. Votantes: Smaldone - Rodriguez Moreni.-

Pese a lo cual se ha resuelto que la extensión analógica no cabe en el caso de viviendas financiadas por el FONAVI, aun mediando, a nuestro juicio, identidad de situación fáctica y derecho tutelado subyacente:

“La inembargabilidad e inejecutabilidad de que gozan los inmuebles comprados con fondos prestados por el Banco Hipotecario Nacional -conforme ley 22232: 35- no es extensible a un inmueble adquirido bajo el régimen del fondo nacional de la vivienda (FO.NA.VI.), ya que la ley 21581 -que menciona la inscripción de dominio y el testimonio notarial- no contiene disposición análoga que restrinja la enajenabilidad de los inmuebles.” Autos: PLAN ROMBO SA DE AHORRO P/FINES DETERMINADOS C/PENZ MARIELA LUJAN Y OTROS S/EJEC. PRENDARIA. (LL 27.6.00 Fused 100.464) - Mag.: RAMIREZ - ARECHA - GUERRERO - 24/02/2000.
Nos parece más atinada, y ajustada al paradigma constitucional de igualdad ante la ley (art.16 CN), la interpretación teleológica que aplica el principio general de derecho “ubi eadem ratio, eadem jus”, y razona:

“El régimen de inembargabilidad establecido por la ley 22232: 35 (to doc.540/93), aplicable a los préstamos otorgados por el Banco Hipotecario resulta extensible a los bancos provinciales, oficiales o mixtos que realicen similares operaciones, por remisión de la ley 15283: 1, pues aunque esta norma sólo alude a los privilegios y ejecución especial, sin hacer mención explícita de la inembargabilidad establecida por la primera norma mencionada, esta consecuencia no parece extraña a la finalidad que orientó el dictado de aquella, por lo que cabe presumir que la voluntad del legislador se orientó en ese sentido, ya que no se justifica que frente a situaciones similares, respecto de las cuales se ha unificado el régimen normativo de ejecución, se prive al adquirente del bien del mismo beneficio establecido en el orden nacional, tratándose de préstamos de igual naturaleza (fomento) y siendo los mutuantes entidades bancarias oficiales o mixtas de las provincias.” Autos: MARTINO MIRTA C/RENVERSADE JORGE RUBEN S/EJEC.- Mag.: MONTI - CAVIGLIONE FRAGA - DI TELLA - 23/10/2001.

Ello es así por cuanto:

“El legislador ha omitido deliberadamente enunciar en forma casuística en el art. 219 del CPCCN la totalidad de los bienes exceptuados del embargo, constituyendo el precepto una previsión que va más allá de la específica situación que regula puesto que conforma un criterio estándar jurídico a modo de un concepto válvula, que permite al intérprete una prudente y adecuada compaginación de su contenido acorde con las valoraciones y necesidades vivientes al momento de efectivizar su aplicación (Cámara Apel. Civil y Comercial Lomas de Zamora Sala II JL año I ntion 15, pág. 210 ntion 2580). En tal sentido, las excepciones al principio de inembargabilidad deben estar fundadas en razones de humanidad, y asistencia y cohesión familiar, así como en la moral y las buenas costumbres. (Del voto de la Dra. Porta, en mayoría).” Autos: Balbuena Julio c/Asoc. Consejo Administrativo Ortodoxo y otros s/despido. Art. 219 del CPCCN. Magistrados: Guibourg. Porta. Eiras. Sala III.- 28/05/2001 - Exp.nº 82240/01 Sent.nº82240 Tipo de sentencia: definitiva.

Concluyo, pues, en que la inembar-gabilidad que -para casos análogos- prevé la Carta Orgánica del BHN -devenido en banco comercial tras su privatización-, es susceptible de aplicación analógica, por no haber sido concebida a favor del banco acreedor, sino para atender situaciones que comprometen el derecho a la vivienda digna, con miras a la protección del ciudadano de modestos recursos y su núcleo familiar.-

Objeciones atinentes a la subasta de los derechos y acciones en el caso concreto:

Siguiendo con el razonamiento precedente, ha de compartirse que:

“Aun cuando se pretenda el remate de los derechos y acciones del demandado con relación a un inmueble, y no del inmueble como tal, resulta aplicable, extensivamente, la norma de la ley 22232: 35 (Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional) que veda el embargo sobre los inmuebles gravados a favor del banco por préstamos otorgados para vivienda única propia. Ello en tanto concurren idénticas razones de política legislativa (tutela de la modesta vivienda familiar) y por mediar un obstáculo insalvable para la adquisición de los derechos por un tercero: el carácter "intuite personae" de los derechos a obtener la compraventa e hipoteca en tanto ella sólo se formalizan con personas que reúnan determinada situación económica y laboral, la que fundamenta las especialmente benignas condiciones de las operaciones subsidiadas en parte con fondos públicos, que no cabe extender a cualquier tercero adquirente en la subasta.” Autos: ORTEGA BRAULIO C/ BARBIERI JOSE.- Mag.: JARAZO VEIRAS - VIALE 31/07/1985.

En cuanto a las condiciones que habilitan en general la subasta de derechos y acciones, bien precisa la jurisprudencia que:

“Si bien los derechos y acciones integran indiscutiblemente el patrimonio del deudor, prenda común de sus acreedores, y son susceptibles, en principio, de ejecución forzosa, ello lo es a condición de que sean, por naturaleza jurídica, realizables en el acto, es decir que deben ser de tal naturaleza que ninguna dificultad presenten para su exigibilidad o para que se hagan efectivos entregándose dinero en razón de los mismos; ello es posible cuando el derecho es perfectamente definido, claro y preciso como obligación transmisible, circunstancia que no se comprueba ante bienes relictos en estado de indivisión.” Cc0000 Do 75972 Rsd-95-1 S. 05/04/2001. Juez: Portis (sd). Fernandez, Yolanda C/Barbaro, Elías S/Daños y Perjuicios. Mag. Votantes: Portis - Gómez Ilari Eyherabide.-

En el caso que aquí nos ocupa, resulta claro -a mi juicio- que los derechos y acciones en cuestión no reúnen las condiciones expuestas en la jurisprudencia citada.-

Ello es así, habida cuenta que el contrato en que se fundan los derechos y acciones que se pretenden embargar debe calificarse como “intuito personae”, previéndose el destino que deberá darse al inmueble (cl.4ª., fs.108), su carácter de intransferible (cl.5ª.), obligación de ocupación permanente (cl.7ª.) y pacto comisorio expreso para el caso de incumplimiento de las obligaciones antedichas (cl.12ª), obligación de inscribirlo como “bien de familia” tras la escrituración (cl.16ª), todo lo cual relativiza notoriamente la disponibilidad voluntaria o forzosa de los derechos del deudor a la propiedad del inmueble (arts.1444, 1327 y ctes.del cód.civ.), por tratarse de derechos cuya disponibilidad ha sido expresamente restringida en su fuente, excluyéndoselo relativamente del comercio (arg.art.2336 cód.civ.).-

Si bien la Municipalidad de Cipolletti -titular del dominio sobre el inmueble- ha expresado no tener “objeciones jurídico formales” respecto del embargo trabado en autos (fs.51), de ello no se desprende abdicación del derecho a oponerse a la transferencia del bien por vía de ejecución forzada, en vista de lo manifestado a fs.129 en el sentido que “no se han modificado las condiciones del mismo, y las restricciones y/o condiciones impuestas al comprador son las mismas que se especifican en las distintas cláusulas del acuerdo.”.-

Es dable concluir, pues, en que la Municipalidad otorgante podría negarse a transferir el dominio del bien al comprador en la subasta, quien se encontraría constreñido por las restricciones oponibles al deudor (arg.art.1196 cód.civ.), respecto de quien la venta fue convenida en atención a sus condiciones personales o “intuito personae” no invocables por quien resultare adquirente en la subasta y no reuniese las condiciones para el otorgamiento de la vivienda construida con fines sociales trascendentes.-

Concluyo, pues, en que dadas las condiciones de la compraventa y las características del bien objeto del contrato, el embargo sobre los derechos y acciones del comprador no reúne las calidades de liquidez y certeza necesarias para habilitar la subasta, por lo que propongo al Acuerdo que se haga lugar a la apelación del demandado, ordenando el levantamiento del embargo trabado y dejando sin efecto la subasta de los derechos y acciones, todo con costas en el orden causado por tratarse de una cuestión dudosa de derecho y la razonable convicción del acreedor en torno a la posibilidad de ejecutar los derechos comprendidos (art.68 2ª.parte del cód.proc.).-

Así lo voto.-

El Dr. Enrique VIDELA SANCHEZ dijo:

Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al mismo expidiéndome de igual modo.-

Por lo expuesto:

SE RESUELVE:

1.- Modificar la resolución obrante a fs.271/273, disponiendo, en la instancia de grado, el levantamiento del embargo trabado y se deje sin efecto la subasta de los derechos y acciones.-

2.- Imponer las costas de ambas instancias en el orden causado por tratarse de una cuestión dudosa de derecho y la razonable convicción del acreedor en torno a la posibilidad de ejecutar los derechos comprendidos (art.68 2ª.parte del cód.proc.).-

3.- Diferir la regulación de honorarios hasta tanto se cuente con pautas para ello.-

4.- Regístrese, notifíquese y, oportuna-mente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.-

Dr.Enrique VIDELA SANCHEZ                              Dr. Lorenzo W. GARCIA
JUEZ                                                                                 JUEZ

Dra.Mónica MORALEJO
SECRETARIA

REGISTRADO AL Nº 56 Tº I Fº 112/116

Protocolo de INTERLOCUTORIAS -S A L A I- Año 2007

Dra.Mónica MORALEJO
SECRETARIA

Inembargabilidad e Inejecutabilidad




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1. Concepto

Podemos comenzar esbozando un concepto de lo que debe entenderse por bien inembargable y decir que en un sentido amplio: "tienen ese carácter todos aquellos bienes que no pueden ser embargados".

2. Ubicación

Siguiendo esa línea de pensamiento el tema de la inembargabilidad lo encontramos aplicado con relación denominado "Bien de Familia" plasmado en el artículo 38 Ley 14.394 el que reza: "El bien de familia no será suceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituídos con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37, o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca".

Encontramos similares disposiciones en la ley 8067/91 sancionada por el Congreso de la Provincia de Córdoba el 01/08/91 y promulgada el 05/09/91, la que contiene una normativa de protección similar a la plasmada en la Ley 14.394, al decir en su art. 1º: "Considérase automáticamente inscripta de pleno derecho como bien de familia a partir de la vigencia de esta Ley, a los fines previstos en el artículo 58 de la Constitución Provincial, la vivienda única que cumpla con los requisitos establecidos en la Ley nº 14.394 y en la Ley Provincial nº 6074". Existen fallos judiciales que se han referido al tema en cuestión -inembargabilidad- pero con otro fundamento, tal es lo afirmado por la Cámara Comercial Sala E Bs.As. 1989 que ratificó la inembargabilidad de tres Iglesias y otros inmuebles pertenecientes al Obispado de Venado Tuerto, Santa Fe y de las partidas asignadas por el Estado nacional a la diócesis conforme con la norma constitucional que impone a la Nación la ayuda económica a la Iglesia Católica Apostólica Romana.

Tal es así que con relación a algunas parroquias en cuestión la Cámara sostuvo que "se encuentran dedicadas al culto divino, adquiriendo así la calidad de lugares sagrados por lo que pertenecen al dominio público eclesiástico y resultan, por ende, insuceptibles de embargo y ejecución forzada".

No obstante lo expuesto, debemos aclarar que el objeto que persigue este trabajo, es con relación a las llamadas "cláusulas de inembargabilidad" que encontramos plasmadas en las hipotecas constituidas a través de créditos provenientes de Instituciones Crediticias Oficiales, tales como por ejemplo: Banco Hipotecario Nacional-Banco de la Nación Argentina), a través de los cuales se ha fomentado durante muchos años el acceso a la vivienda única.

Tal como lo aclara la prestigiosa jurista Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci en su obra "Protección jurídica de la vivienda familiar", el "Congreso Hispano Americano de profesores de Derecho de Familia", realizado en Salta en el año 1983, emitió una declaración referida a "la implantación de una política financiera coherente con las pautas de protección del hogar, no sólo para facilitar su adquisición, sino también su conservación en caso de ejecución de obligaciones por terceros".

3. Normas que las rigen

Las mencionadas "cláusulas de inembargabilidad" han sido plasmadas primeramente en el art. 20 del decreto-ley 13.128/57 - Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional -, que al referirse a los préstamos que otorga esa institución bancaria, a aquellos que habiendo acreditado determinadas condiciones exigidas por la misma ley, gozan de una protección especial con características similares a la que concede la Ley 14.394, cumpliéndose de esta forma con su verdadero fin de protección social de la vivienda propia, todo en aras de la utilidad pública y del interés general.

Posteriormente se sanciona la ley 22.232, que en su art. 35 prescribe que: "No podrá trabarse embargo sobre los inmuebles gravados a favor del Banco por préstamos otorgados para única vivienda propia, hasta los montos que determine la reglamentación que dicte el Banco, mientras éstas mantengan la categoría originaria y aquellos conserven tal destino, y no podrán ser ejecutados ni constituirse sobre ellos otros derechos reales a excepción de los que se constituyan con motivo de créditos provenientes de su construcción, adquisición, ampliación, reforma, refacción o conservación". Aclarando que: "Los Registros de la Propiedad tomarán nota de dichas circunstancias al margen de la anotación de dominio".

Similar normativa ha plasmado la Carta Orgánica del Banco de la Nación Argentina a través de la ley 21.799/78 al referirse a las hipotecas que constituya esta institución crediticia, cuyo art. 29 reza: "Las hipotecas de cualquier grado o naturaleza que se constituyan a favor del Banco de la Nación Argentina tendrán las mismas prerrogativas, privilegios y el régimen de ejecución especial atribuido por la ley a favor del Banco Hipotecario Nacional".

Similares prerrogativas, con características de protección como las descriptas ut supra encontramos en las llamadas "preanotaciones hipotecarias" previstas en la ley 18.307/69, que en su art. 1º establece: "Autorizase al Banco Hipotecario Nacional para que, en su operatoria para la construcción de viviendas mediante el financiamiento de las obras a entidades intermedias, garantice su crédito global con la inscripción, por oficio a los registros inmobiliarios, de la anotación hipotecaria sobre el bien que determine, hasta la división del crédito por escrituración de las viviendas a sus adquirentes". Aclàrandose expresamente en el art. 2º que: "La anotación así efectuada originará una carga real sobre el inmueble por el importe del préstamo, intereses y gastos, que será de la misma naturaleza, efectos y privilegio que la hipoteca constituida por escritura pública, quedando sujeta, igual que éstas, a las disposiciones de la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional, tanto en lo referente a los derechos del Banco como a los del deudor y los de los terceros frente a la relación de garantía".

De igual tenor la ley 21.799/78 (Banco de la Nación Argentina) prescribe en la segunda parte del mencionado art. 29 que: "El mismo régimen será aplicable a las preanotaciones hipotecarias que podrán disponerse con respecto a cualquier obligación contraída con el Banco, aún las que se encuentren en mora".

Es decir vemos como existe toda una normativa legal de protección a todos aquellos, que adquieren inmuebles con carácter de vivienda propia, originados en préstamos obtenidos de entes oficiales - como los nombrados -, siempre y cuando se cumplan con determinados requisitos por ellos exigidos.

4. Posición Doctrinaria y Jurisprudencial

Las llamadas "cláusulas de inembargabilidad" se constituyen en el momento de la constitución del gravamen hipotecario, resguardando de este modo el crédito que concede el Banco.

El tema referido a la inembargabilidad e inejecutabilidad de los inmuebles gravados con hipoteca a favor del Banco - en garantía de créditos otorgados - para los distintos fines que sus operatorias contemplan - ha sido objeto de análisis en varias oportunidades por las Instituciones Bancarias vinculadas con el instituto en cuestión, en lo atinente a la posibilidad de cancelación por pago de terceros y su incidencia sobre la vigencia de la inembargabilidad.

La doctrina también ha tratado el tema en cuestión, y existen posturas contrapuestas, unos afirman la subsistencia de la inembargabilidad con posterioridad a la cancelación de la deuda que el constituyente tuviera con el Banco prestatario. Otros por el contrario, consideran que una vez cancelada la deuda - es decir una vez extinguido el derecho - la cláusula de inembargabilidad, como accesoria de un derecho real accesorio, queda automáticamente sin efecto.

El criterio seguido por el Banco Hipotecario Nacional a la luz del art. 35 Ley 22.232/ se ubica en la primera de las posturas antes nombradas, al establcer la subsistencia de la inembargabilidad con posterioridad a la cancelación de la deuda y su condición de norma de orden público, impediría al acreedor subrogante, cancelada que le fuera la deuda subrogada, ejecutar la propiedad por cualquier otra deuda que, respecto a él, mantuviera el ex-prestatario del Banco.

Este pensamiento obtiene su apoyatura jurisprudencial en reiterados fallos emitidos por la Exma. Corte Suprema de Justicia de la Nación, donde ha establecido que "la norma del art. 35 ley 22.232 es una disposición de orden público, que responde al claro objetivo social y de interés general, por el cual se ha instituído la inembargabilidad e inejecutabilidad de los inmuebles destinados a vivienda propia y construidos con préstamos del Banco Hipotecario Nacional".

Avala lo antes mencionado en fallo emitido en fecha 30/10/1986 en autos "Jaralambides Teófilo L. c/ Pereira Rocha de Jaralambides Irma N. (L.L. t. 1987-A-pag.493 o Juris J-88 XX octubre 30-1986, el que reza textualmente: "La inembargabilidad e inejecutabilidad... mientras se conserven los requisitos establecidos en la norma, se mantienen con posterioridad a la cancelación del gravamen hipotecario".

Lo llamativo del pensamiento del Supremo Tribunal es que ha llegado a la aplicación retroactiva de la citada norma, e inclusive haciéndolo prevalecer, aún a falta de inscripción registral, si el acreedor ejecutante conocía la condición jurídica del inmueble (fallo 149:183; 256:572).

El fundamento de esta postura jurisprudencial - que también es el criterio seguido por la Suprema Corte de Buenos Aires - radica en que la protección legal, tiene en miras el interés social de conservación de la vivienda y no el del organismo que otorga el crédito; subsistiendo la inejecutabilidad sólo si el inmueble sigue siendo la vivienda única del titular del crédito.

Es de primordial importancia a los fines de que el juzgador evalúe la aplicabilidad del escudo que brinda la ley, determinar si el inmueble en cuestión está destinado a vivienda familiar, y si se encuentra vinculado con planes vigentes, de lo contrario no encuadraría dentro de la citada protección.

Nos comenta la citada jurista que la protección que brinda la norma del artículo 35 se extiende no sólo a la Institución prestataria, sino al titular del préstamo; por cuanto existen fallos de los años 60, en los cuales la mencionada norma es aplicable extensivamente, cuando se pretende el remate de los derechos y acciones del demandado con relación a un inmueble y no del inmueble como tal.

No obstante encontramos otra doctrina surgida de otros fallos - también - de aquel Alto Tribunal sosteniendo que el precepto legal (entonces art. 20 dec-ley 13.128/57) "no contiene cláusula alguna que extienda ese beneficio - inembargabilidad - mas allá del tiempo de vigencia del préstamo, como ocurre en otros regímenes similares..." y que "el citado artículo alude a inmuebles gravados, categoría en la que no pueden incluirse aquellos que han perdido ese carácter en razón de haberse satisfecho íntegramente el préstamo, sin que influya en la solución, obvio parece decirlo, la circunstancia de que aún no se haya otorgado la escritura de cancelación por propia voluntad del deudor, cuestión accesoria y complementaria que en nada modifica el aspecto legal del problema". (autos "Szilfeigel, Natalio (conc.)" (J.A. 09/02/1973, t. 17-1973, f. 21.401).

En este último sentido se ha expedido la Cámara de Apelaciones de Necochea al decir que: "la inembargabilidad de los inmuebles gravados a favor del Banco Hipotecario Nacional no subsiste después de cancelado el gravamen. Formulando este Tribunal una razonamiento muy acorde a derecho al decir que: "el bien de familia - y no la inembargabilidad de la ley especial - constituye la vía apta y apropiada para acceder a la inejecutabilidad de la vivienda después de cancelado el crédito del Banco Hipotecario Nacional. Opinión esta última compartida por la jurista mendocina Aída Kemelmajer de Carlucci en la obra mencionada anteriormente.

5. Interpretación

Dada las características propias de este tipo de cláusulas, las mismas, deben ser interpretadas por quienes tienen facultad para ello - al decir de García Coni - en "forma restrictiva", por cuanto al instituir situaciones de excepción, se podría poner en riesgo la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, con el consiguiente perjuicio para todos aquellos terceros, que podrían ver caer sus derechos sin posibilidad de defensa alguna.

Es decir, los Tribunales son los organismos autorizados para interpretar cada caso en particular, y examinando todas y cada una de las situaciones acaecidas, estarán en condiciones ciertas de determinar la aplicabilidad de la normativa legal y brindar o no la protección que la misma autoriza.

Por otro lado quien se encuentran legitimado para demandar la aplicabilidad de la protección que brinda la citada norma legal, es unicamente el titular del crédito - mas allá de algunas interpretaciones forzadas que se realicen en pos de lograr una protección mayor de la que surge - Así lo consideró la Sala I de la Suprema Corte de Justicia de Mendoza en un fallo de fecha 29/06/92 en autos "Tumbarello Pedro y otro c/ apud Eduardo" al decir que: "la ley 22.232 no concede legitimación al tercero - adquirente por boleto - para interponer incidente de desembargo, desde que para gozar de los derechos subjetivos previstos en la ley se requiere el consentimiento del Banco Hipotecario Nacional, con la debida acreditación de encontrarse dentro de las previsiones legales".

6. Nuestra posición

Encontramos en la postura asumida por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en los autos ut supra citados "Jaralambides" y en aquellos fallos que han seguido esa misma línea, que se pretende proteger al desvalido, con los mismos efectos que produciría la afectación del inmueble a bien de familia, pero con un evidente perjuicio para los terceros, que han contratado con el titular - propietario del inmueble - en la buen fe de que el citado bien amén de pertenecerle a dicha persona, se encontraba - en el momento de la contratación - libre de todo gravamen y/o restricción al dominio; y si bien en alguna oportunidad ese titular constituyó hipoteca sobre el referido bien inmueble, en la interpretación brindada por nuestra ley de fondo de lo que debe entenderse como derecho principal y accesorio y cuya vida depende del anterior - la cláusula de inembargabilidad - como accesoria - de un derecho real accesorio cual es el derecho real de hipoteca, caduca automáticamente con la extinción de ese derecho real, siendo su consecuencia ineludible la cancelación registral tanto de la hipoteca - registrada - como así como también de la referida cláusula - que se había constituido como garantía de pago en favor del acreedor (art. 3199 y siguientes y concordantes del Código Civil). Aún más perjudicial sería la interpretación retroactiva de la citada protección legal con un evidente perjuicio hacia los terceros.

No debemos olvidar que nuestra ley fundamental en su artículo 31 establece claramente la supremacía de las leyes nacionales con relación a cualquier otra disposición en contrario. Es decir que la interpretación formulada por el máximo Tribunal, consideramos corresponde que sea aplicado al caso concreto, sin que se produzca una inevitable ola expansiva que abarque situaciones no queridas - ni aún por las mismas partes intervinientes -.

Es decir el constituyente de la hipoteca, al momento de dar nacimiento a este derecho real no pretendía tener un escudo que le sirviera - inclusive - para intentar perjudicar a los terceros que contratasen posteriormente con él; por el contrario, la idea era pura y exclusivamente - como dijimos anteriormente - en resguardo de los derecho del acreedor prestatario.

La postura asumida por la Corte en el precitado fallo - Jaralambides - evidencia una desmedida situación de discriminación entre aquellos que adquieren un inmueble bajo las condiciones establecidas por una determina Institución bancaria - Eje.: Banco Hipotecario Nacional - y quienes sin recurrir al préstamo - con sus pocos ahorros - obtienen la posibilidad de la adquisición de un inmueble precario. ¿ Por que beneficiar a unos y perjudicar a otros ?

Corresponde que la interpretación que se realice respecto de la vigencia de las cláusulas de inembargabilidad una vez extinguido el derecho real de hipoteca, sea acorde con los principios generales del derecho, aplicándose estos últimos de forma tal que siendo examinados por el juzgador en forma independiente, constate si se cumplen con los presupuestos establecidos por las normas que han creado este tipo de protección.

Es decir no debemos aplicar como norma genérica la interpretación realizada por el máximo Tribunal - caso Jaralambides -, dado que el mismo plantea una situación determinada, que como consecuencia de los sucesivos recursos interpuestos el requirente, ha llegado al tratamiento por parte del citado juzgador.

7. La registrabilidad de la cláusula

Si bien la cláusula de inembargabilidad debe ser registrada en forma conjunta con el documento - portador derecho real de hipoteca -, no existe un criterio uniforme respecto de la conducta que debe tener el registrador frente al ingreso de un oficio que persigue el embargo del inmueble afectado al régimen de la ley 22.232.

Si bien la ley en su artículo 35 afirma que "no podrán trabarse embargo sobre los inmuebles gravados a favor del Banco..."; la misma norma ordena que los inmuebles - que reciben la citada protección legal - no podrán ejecutarse. Lo que trae como consecuencia que a los inmueble que se encuentran en esa condiciones, deberán brindárseles el mismo tratamiento que reciben los inmuebles afectados a bien de familia.

Por tanto y tal como lo aclara la Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci en la citada obra y en concordancia con el criterio expuesto en la IV Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble en el año 1967, seguido en la XXVI Reunión Nacional de Directores de Registro de la Propiedad Inmueble, realizada en La Plata en el año 1989, el Registro cumplirá con su función publicitaria, "tomando razón de los embargos que fueren dispuestos sobre el inmueble, haciéndole saber al juez embargante la circunstancia que lo afecta".

Dado que la protección legal que brinda la cláusula estará condicionada a que el inmueble mantenga su categoría originaria, conserve su destino, y los demás requisitos exigidos por la ley, circunstancia ésta que escapa a la función calificadora de los Registros de la Propiedad Inmueble; debiendo ser evaluada concienzudamente por el Tribunal actuante.

Fuente: Dr.Miguel Angel Luvera
migueluvera@hotmail.com

Fuente: AbogadosRosarinos.com

Link: http://www.abogadosrosarinos.com/articulo.php?idArt=18&idCat=2&cat=Doctrina&art=La%20inembargabilidad.

Ley 24.855 sobre Desarrollo Regional y Generación de Empleo. Privatización del Banco Hipotecario Nacional




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DESARROLLO REGIONAL Y GENERACION DE EMPLEO

LEY 24.855

Naturaleza y Objeto. Fondo Fiduciario Federal de Infraestructura Regional. Privatización del Banco Hipotecario Nacional. Banco de la Nación Argentina. Disposiciones Complementarias.

Sancionada: Julio 2 de 1997.

Promulgada Parcialmente: Julio 22 de 1997.

El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso etc., sancionan con fuerza de Ley:

LEY DE DESARROLLO REGIONAL Y GENERACION DE EMPLEO

CAPITULO I

Naturaleza y Objeto

ARTICULO 1º — Establécese un programa de alcance nacional, cuyos objetivos básicos son:

a) Generar la infraestructura económica y social necesaria y prioritaria para la integración territorial, el desarrollo regional y el intercambio comercial, a través de la financiación de obras públicas nacionales y provinciales que tiendan a mejorar la eficiencia de la producción nacional, la preservación del medio ambiente, el bienestar general y la utilización de mano de obra intensiva:

b) Disminuir los desequilibrios socioeconómicos produciendo un alto impacto en los niveles de empleo y en la distribución del ingreso:

c) Mejorar las oportunidades y condiciones de acceso a la vivienda en los sectores de ingresos medios y medios bajos de la población, con el desarrollo del mercado hipotecario y fomentando el ingreso al mismo de capitales nacionales e internacionales.

ARTICULO 2º — Para el cumplimiento de los objetivos establecidos en el artículo 1º de la presente, se dispone la creación de un fondo fiduciario destinado a: financiar la realización de obras de infraestructura económica y social, contraer empréstitos para el cumplimiento de los fines previstos en el capítulo 11 de la presente ley, la creación en el ámbito del Banco Hipotecario Nacional de una reserva especial destinada a constituir una línea de créditos que financie hasta el noventa y cinco por ciento (95 %) de las viviendas, la capitalización del Banco de la Nación Argentina y la modificación de su Carta Orgánica.

CAPITULO II

Fondo Fiduciario Federal de Infraestructura Regional

ARTICULO 3º — Créase el Fondo Fiduciario Federal de Infraestructura Regional.

ARTICULO 4º — El Fondo Fiduciario Federal de Infraestructura Regional, en adelante "el fondo", tendrá por objeto asistir a las provincias y al Estado nacional en la financiación de obras de infraestructura económica y social, de acuerdo a lo dispuesto en la presente ley. El fondo tendrá carácter extrapresupuestario.

ARTICULO 5º — El fondo funcionará en el ámbito de la Jefatura de Gabinete de Ministros y su administración será ejercida por un consejo de administración compuesto por siete (7) miembros designados por el Poder Ejecutivo nacional, a propuesta de la Jefatura de Gabinete de Ministros, dos de los cuales serán nominados por la asamblea de gobernadores del Consejo Federal de Inversiones, aplicándose igual procedimiento cuando se produzca vacancia o renovación de los mismos. La reglamentación determinará las incompatibilidades y requisitos de antecedentes e idoneidad que deberán satisfacer los miembros del consejo de administración.

ARTICULO 6º — El fiduciario del fondo será el Banco de la Nación Argentina, quien administrará el fondo de acuerdo a las instrucciones otorgadas por el consejo de administración. El fiduciario podrá actuar por cuenta y orden de las jurisdicciones que lo soliciten.

ARTICULO 7º — El patrimonio del fondo estará integrado por:

a) Las acciones del Banco Hipotecario S.A. y el producido de su venta, con excepción de aquellas acciones que conserve el Estado nacional, de acuerdo a lo que dispone el Capítulo III, a lo que determina el artículo 35 de esta ley, y las acciones destinadas al Programa de Propiedad Participada;

b) Los recursos que le asignen el Estado nacional, las provincias y los organismos internacionales;

c) El producido de los empréstitos que contraiga, los que podrán estar garantizados con los bienes que lo integran, y

d) La renta y los frutos de sus activos, con excepción de lo previsto en el artículo 36 de la presente ley.

ARTICULO 8º — El patrimonio del fondo se destinará a la financiación de obras de infraestructura económica y social, nacionales y provinciales.

Del total del patrimonio del fondo se deducirá la suma de cien millones de pesos ($ 100.000.000) que se aplicará a la constitución de una cartera de crédito adicional, reservada a la demanda de las provincias de menor densidad poblacional y menor desarrollo relativo. De los fondos resultantes, se destinarán cincuenta por ciento (50 %) a la financiación de proyectos propuestos por la Nación y el porcentaje restante a proyectos propuestos por las provincias.

A su vez, el financiamiento correspondiente a las provincias, se asignará conforme a los índices de los artículos 3º, incisos b) y c), y 4º de la ley 23.548, incluyendo a la provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, conforme a las disposiciones vigentes.

Facúltase al Jefe de Gabinete de Ministros a disponer las reestructuraciones presupuestarias necesarias en el presupuesto nacional del año 1997 para incorporar los recursos provenientes del Fondo Fiduciario Federal de Infraestructura Regional y los gastos destinados a las obras no incluidas en dicho presupuesto.

ARTICULO 9º — Las operatorias que realice el fondo deberán ajustarse a las siguientes condiciones generales:

a) Los cupos de participación constituirán créditos disponibles para la ejecución de las obras financiables por el fondo dentro del marco determinado por la presente ley;

b) Las jurisdicciones recibirán los fondos en forma inmediata y automática, conforme al avance de obras expedido por las mismas, sin perjuicio de los derechos del fondo a hacer valer las ulteriores responsabilidades que pudieren corresponder a cada jurisdicción:

c) En cada jurisdicción los fondos recibidos integrarán una cuenta especial, la cual no formará parte del Fondo Unificado Nacional o provincial, ni de ningún otro mecanismo similar vigente o a crearse en el futuro, guardando total autonomía operativa y funcional.

d) Forma parte de la presente el anexo I donde se discriminan con carácter indicativo los tipos de obras de infraestructura consideradas necesarias y prioritarias para la integración territorial, el desarrollo regional y el intercambio comercial a los fines de ser financiados por el fondo.

ARTICULO 10. — Los recursos del fondo que temporariamente no se hallaren asignados a los fines previstos en el artículo precedente podrán ser invertidos en títulos o valores públicos, tanto de origen nacional como provinciales, previamente calificados.

ARTICULO 11. — Los términos y condiciones de los préstamos que otorgue el fondo deberán asegurar el cumplimiento de los fines previstos en esta ley, el recupero del capital y sus intereses. Las condiciones generales serán establecidas en el decreto reglamentario y la tasa de referencia será la tasa Libor. La tasa podrá ser reducida en aquellos proyectos que ocupen mano de obra intensiva.

Las provincias podrán adherir al fondo y celebrar convenios, en los que detallarán el listado y cronograma de ejecución de las obras a financiar total o parcialmente por el fondo.

Las transferencias de los créditos a las jurisdicciones se harán en forma automática para su administración delegada por las provincias, las que garantizarán con su coparticipación federal de impuestos el cumplimiento del plan de inversiones, el cronograma de obras, y la devolución de los créditos y sus intereses.

ARTICULO 12. — Exímese al fondo y al fiduciario, en sus operaciones relativas al fondo, de todos los impuestos, tasas y contribuciones nacionales existentes y a crearse en el futuro, invitándose a las provincias a adherir con la eximición de sus impuestos que se establece en el presente artículo.

ARTICULO 13. — Créase la Comisión Bicameral de Seguimiento de las Operaciones de Constitución, Aplicación y Liquidación del Fondo Fiduciario, la que estará integrada por cinco (5) senadores y cinco (5) diputados de la Nación. Esta comisión producirá informes trimestrales y memoria anual de su gestión al Honorable Congreso de la Nación.

ARTICULO 14. — En todo aquello que no se encuentre modificado por la presente será de aplicación lo dispuesto en la ley 24.441.

CAPITULO III

Privatización del Banco Hipotecario Nacional

ARTICULO 15. — Declárase al Banco Hipotecario Nacional "sujeto a privatización" en los términos de la ley 23.696.

ARTICULO 16. — El Poder Ejecutivo nacional procederá a transformar al Banco Hipotecario Nacional en Banco Hipotecario S.A., quien continuará con los derechos y obligaciones de su predecesor, salvo lo expresamente derogado por la presente norma. No serán de aplicación las normas de la ley 11.867.

ARTICULO 17. — El Banco Hipotecario S.A. deberá atender, en las condiciones que fije el Poder Ejecutivo nacional y por el plazo de diez (10) años contados a partir de la promulgación de la presente ley, las siguientes actividades:

a) Financiar la construcción y adquisición de viviendas en el país, por sí o a través de terceros, asegurando una armónica distribución regional del crédito, de modo tal de hacer accesible el mismo a los diversos sectores de la comunidad.

b) Mantener líneas de crédito destinadas a la financiación de la construcción de viviendas en pequeñas localidades, destinando anualmente a estas operaciones no menos del diez por ciento (10 %) del total de créditos que otorgue para la construcción, debiendo contemplar una equitativa distribución geográfica.

c) Preservar la constitución del fondo especial previsto en el artículo 13º de la ley 24.143 en los términos en el establecidos.

Para el cumplimiento de estas obligaciones, la sociedad podrá mantener en sus actuales términos y condiciones la actividad permitida al Banco Hipotecario Nacional por el artículo 24, inciso 1), de su Carta Orgánica, y por la ley 24.626.

Vencido el plazo establecido en el presente artículo, o con anterioridad si así lo dispusiera su directorio, deberá, para continuar con dicha actividad constituir o participar de una sociedad, sujeta a la legislación vigente en la materia, que tenga por objeto el otorgamiento de seguros.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el presente artículo, el Poder Ejecutivo nacional podrá incluir en el estatuto de la sociedad, la obligación de cumplimiento de otras actividades que actualmente realiza el Banco Hipotecario Nacional. La sociedad mantendrá, por el plazo de diez (10) años, la denominación "Banco Hipotecario S.A.".

ARTICULO 18. — El capital del Banco Hipotecario S.A. estará representado por acciones de las siguientes clases:

a) Clase A: las acciones de propiedad del Estado nacional.

b) Clase B: las acciones correspondientes al Programa de Propiedad participada a implementar, en las condiciones que determine la reglamentación. Estas acciones no podrán representar mas del cinco por ciento (5 %) del capital social. Una vez pagado el precio de las mismas en el marco del Programa de Propiedad Participada, serán de libre transferencia. En el caso de producirse transferencias a titulares que no fuesen sujeto del programa referido, las acciones se convertirán automáticamente en acciones clase D:

c) Clase C: las acciones destinadas a ser adquiridas inicialmente por personas jurídicas cuyo objeto fuera el desarrollo de actividades vinculadas a la construcción de viviendas o a la actividad inmobiliaria. Estas acciones no podrán representar más del cinco por ciento (5 %) del capital social y serán de libre transferencia. En el caso de producirse transferencias a titulares que no fuesen sujeto del programa referido, las acciones se convertirán automáticamente en acciones clase D.

d) Clase D: las acciones transferidas en dominio perfecto al capital privado. Cada persona física o jurídica que pertenezca a un mismo grupo económico no podrá ser propietaria de más del cinco por ciento (5 %) del capital social.

ARTICULO 19. — A los fines de cumplir con la privatización dispuesta en la presente ley, se procederá a la venta de las acciones destinadas a las clases C y D mediante su oferta pública en bolsa y mercados de valores nacionales e internacionales.

ARTICULO 20. — Las acciones clase A se convertirán automáticamente en acciones clase C o D, según fuere el caso cuando su titularidad fuere transferida a adquirentes privados. El Estado nacional deberá conservar la propiedad de como mínimo una acción de clase A. La venta de las acciones del Banco Hipotecario S.A. estará a cargo del Poder Ejecutivo nacional. Mientras las acciones del Banco Hipotecario Nacional, se encuentren integrando el patrimonio del Fondo Fiduciario, la totalidad de los derechos políticos emergentes de las mismas corresponderán al Estado nacional.

ARTICULO 21. — El Estatuto del Banco Hipotecario S.A. deberá prever que:

a) Las decisiones que a continuación se expresan, solo podrán adoptarse con el voto afirmativo de las acciones en poder del Estado nacional cualquiera fuera su participación:

I) la fusión y escisión de la sociedad:

II) la modificación del objeto social;

III) la transferencia del domicilio social al extranjero;

IV) la disolución de la sociedad.

b) el derecho del Estado nacional a aprobar los estados contables anuales, mientras mantenga la mayoría del capital social;

c) El derecho del Estado nacional, mientras conserve al menos una acción, de nombrar dos (2) directores y un (1) síndico;

d) Cuando los accionistas de la clase D hayan adquirido la propiedad de por lo menos el veinticinco por ciento (25 %) del capital de la sociedad, su asamblea podrá ejercer el derecho a elegir la mayoría de los integrantes del órgano de administración de la sociedad. Mientras que las acciones clase A representen mas del cuarenta y dos por ciento (42 %) del capital social, los accionistas de clase D, tendrán tres (3) votos por acción;

e) El derecho de la asamblea de accionistas de la clase C a elegir un (1) integrante del órgano de administración de la sociedad mientras esa clase represente más de un tres por ciento (3 %) del capital de la sociedad;

f) El derecho de la asamblea de accionistas de la clase B a elegir un (1) integrante del órgano de administración de la sociedad, mientras esa clase represente más del dos por ciento (2 %) del capital de la sociedad.

ARTICULO 22. — Al personal del Banco Hipotecario S.A. le serán de aplicación las normas que se encuentren vigentes de la convención colectiva de trabajo 18/75 y las normas que en el futuro la modifiquen.

ARTICULO 23. — Al Banco Hipotecario S.A. no le será aplicable ninguna legislación administrativa, actual o futura, que reglamente la administración, gestión o control de las empresas en que el Estado nacional tenga participación. Mientras mantenga el Estado nacional la mayoría del capital social le serán aplicables las disposiciones de control de la ley 24.156. La sociedad queda autorizada para actuar como banco comercial y estará sometida al régimen de la ley 21.526, sus modificatorias y complementarias. Su objeto social deberá contemplar fundamentalmente la atención de necesidades en materia de vivienda.

ARTICULO 24. — El Estado nacional se reserva el dominio de:

a) El inmueble en que se ubica la sede central del Banco Hipotecario Nacional sito en la calle Hipólito Yrigoyen Nº 340, Ciudad Autónoma de Buenos Aires;

b) Los inmuebles comprendidos en el convenio suscrito el 1 de Julio de 1993 entre el Banco Hipotecario Nacional y la entonces Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, como asimismo los derechos y obligaciones que surgen del citado convenio.

c) Los inmuebles afectados al Programa Arraigo:

d) Las acciones representativas del capital del Banco de Inversión y Comercio Exterior S.A., propiedad del Banco Hipotecario Nacional;

e) Los créditos del Banco Hipotecario Nacional contra el ex Banco Nacional de Desarrollo.

Las transferencias previstas en este artículo así como todas las que fueren necesarias para la determinación del patrimonio del Banco Hipotecario S.A. por parte del Poder Ejecutivo nacional estarán exentas del pago de cualquier impuesto, derecho, tasa o contribución en orden nacional. El Estado nacional se hará cargo del pago de cualquier impuesto, derecho, tasa o contribución que fuere aplicable a ella en orden provincial o municipal.

ARTICULO 25. — El Poder Ejecutivo nacional dispondrá

a) Los términos, condiciones y oportunidad de la venta de las acciones al capital privado, la que deberá evitar que un adquirente alcance una porción dominante del Banco Hipotecario S.A que pueda resultar perjudicial para el interés general. La venta podrá realizarse en una o más operaciones y, en cada una de ellas, podrán fijarse porcentajes máximos para ser adquirido por inversores. Un porcentaje del capital deberá reservarse para ser adquirido por personas físicas con domicilio en el país;

b) Los activos y pasivos que asumirá el Estado nacional a fin de facilitar la transferencia. Si el Estado nacional asumiera cartera crediticia, respecto de ésta gozará de las facultades y privilegios contemplados en el capítulo VIII de la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional.

c) La atención del Fondo de Complemento Móvil del Banco Hipotecario Nacional y los derechos y obligaciones que de este surjan.

ARTICULO 26. — Transfiérase al "fondo" la deuda que el Banco Hipotecario Nacional tiene con el Banco Central de la República Argentina. Las condiciones de la transferencia serán determinadas por el Poder Ejecutivo nacional en términos similares a las vigentes para dicho crédito.

ARTICULO 27. — Por un monto equivalente a la deuda transferida conforme el artículo anterior, con más los montos generados por los instrumentos financieros derivados de su aplicación, el Banco Hipotecario S.A. deberá constituir una reserva especial destinada a la instrumentación de una línea de créditos individuales para la adquisición o construcción de nuevas viviendas que sean financiadas por importes que alcancen hasta el noventa y cinco por ciento (95 %) de su respectivo valor, a la reestructuración de su cartera minorista y al cumplimiento de los requerimientos técnicos del Banco Central de la República Argentina.

ARTICULO 28. — Derógase la ley 24.143, con excepción de las obligaciones y de las exenciones contenidas en los siguientes artículos:

a) El artículo 3º, hasta la fecha de la constitución de la sociedad Banco Hipotecario S.A. continuando vigente para las operaciones de crédito concretadas hasta ese momento:

b) El artículo 13 y el artículo 17, los que continuarán vigentes para las operaciones realizadas y las que se realicen en el Banco Hipotecario S.A. y el Banco de la Nación Argentina dentro del plazo de diez (10) años a partir de la vigencia de esta ley.

Derógase la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional, según texto ordenado por Decreto 540 del 26 de marzo de 1993, con excepción de las facultades y privilegios contenidos en los artículos 24 inciso 1), 33, 34, 36, 37, 38. 39, 40, 41, 45, 47 a 49, 51, 54 y 56, los que continuarán vigentes para las operaciones concretadas y que se concreten dentro del plazo de diez (10) años a partir de la vigencia de esta ley.

ARTICULO 29. — Deróganse todas las disposiciones que ordenen al Banco Hipotecario Nacional avalar o afianzar obligaciones.

ARTICULO 30. — La administración del Banco Hipotecario S.A. se regirá de acuerdo a lo normado en el capitulo IV de la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional hasta la aprobación del estatuto de la sociedad.

ARTICULO 31. — La comisión bicameral creada por el artículo 13 deberá verificar que las transferencias accionarias cumplan con lo previsto en esta ley y subsidiariamente con lo prescripto en la ley 23.696.

ARTICULO 32. — La Sindicatura General de la Nación realizará la tasación del Banco Hipotecario Nacional prevista en el artículo 19 de la ley 23.696, pudiendo a tal efecto recurrir al asesoramiento profesional y técnico, nacional o extranjero de reconocida trayectoria. Los gastos que demande la presente tasación estarán a cargo del Banco Hipotecario S.A.

CAPITULO IV

Banco de la Nación Argentina

ARTICULO 33. — Incorpórase en el artículo 3º de la Carta Orgánica del Banco de la Nación Argentina (ley 21.799. y sus modificatorias) el siguiente inciso:

h) Otorgar créditos para la adquisición, construcción o refacción de viviendas,

ARTICULO 34. — El Banco de la Nación Argentina creará un área de crédito hipotecario destinado a operar un programa especial para el financiamiento de la vivienda familiar única. El Banco concentrará su operatoria al financiamiento de viviendas populares.

ARTICULO 35. — Como aporte de capital al Banco de la Nación Argentina para generar la cartera de créditos habilitados por el inciso h) del artículo 3º de la Carta Orgánica del Banco de la Nación Argentina, reformado por el artículo 33 de esta ley, se transferirán cien millones de pesos ($ 100.000.000) del producido de la venta de las acciones del Banco Hipotecario Nacional, y la renta neta de los bienes que integran el Fondo, hasta alcanzar en total la suma de doscientos millones de pesos ($ 200.000.000).

El aporte de capital dispuesto en este artículo más los instrumentos financieros derivados del incremento del patrimonio neto del Banco de la Nación Argentina, serán aplicados a los fines dispuestos en los artículos 33 y 34 de esta ley.

ARTICULO 36. — El diez por ciento (10 %) de los intereses que generen los recursos del fondo, se capitalizarán en una cuenta especial del Banco de la Nación Argentina para la atención de un fondo de garantías de créditos para viviendas únicas, permanentes y no suntuarias, destinadas a personas de ingresos bajos y medios bajos, pudiendo aplicarse también como subsidios a las tasas de interés de créditos para las viviendas populares destinadas a los sectores de bajos ingresos.

ARTICULO 37. — Autorízase al Poder Ejecutivo nacional a utilizar las acciones del Banco Hipotecario S.A., hasta tanto sean colocadas conforme se establece en la presente ley, como garantía de las operaciones financieras, que efectúe el Estado nacional o el fondo, cuyo único destino sea la integración del patrimonio del fondo.

CAPITULO V

Disposiciones Complementarias

ARTICULO 38. — A partir de la sanción de la presente ley, los beneficiarios de los préstamos individuales provenientes de las operatorias globales HN 700 (Reactivación variante II), HN 670, HE 311, sus suboperatorias derivadas, sus iguales o equivalentes, originados con anterioridad al 1/4/91, tendrán derecho a requerir el recálculo de deuda a la fecha de la sanción de esta ley, a fin de que el mismo no supere el valor venal de la vivienda financiada por el Banco Hipotecario Nacional y de acuerdo al siguiente procedimiento:

a) El valor venal de la vivienda será determinado por el Banco Hipotecario S.A., y en caso de corresponder se detraerá de dicho valor, el correspondiente a ampliaciones y mejoras incorporadas a la vivienda originalmente financiada y realizadas a costa del beneficiario del crédito, como también el del terreno, si hubiere sido aportado por el mismo.

b) Al nuevo valor así determinado, se le deducirán las amortizaciones y otros aportes ya efectuados por los adjudicatarios y, en su caso, se les adicionarán los intereses derivados de refinanciaciones por mora y de solicitudes de adecuaciones de cuota.

c) Los nuevos saldos de deuda emergentes del recálculo establecido en la presente ley, serán cancelados con la aplicación de una tasa de interés que no podrá ser superior al nueve por ciento (9%) anual.

d) Ante discrepancias debidamente fundadas de la determinación del valor venal de la vivienda, el beneficiario del préstamo cuya deuda sea motivo del recálculo autorizado en este artículo, podrá requerir al Banco Hipotecario S.A. una nueva determinación, pudiendo solicitar que la misma sea realizada por el Banco de la Nación Argentina y/o los colegios profesionales vinculados a la construcción en cada jurisdicción en un plazo que resulte no mayor a sesenta (60) días.

e) El Banco Hipotecario S.A. implementará un régimen de cancelación anticipada de los préstamos hipotecarios. El monto a cancelar será equivalente a lo adeudado en concepto de capital al momento de la cancelación.

Asimismo, podrá implementar, mediante resolución fundada, un régimen de bonificación especial sobre los créditos otorgados con anterioridad a la sanción de la presente ley.

f) La tasa de interés punitorio que el Banco Hipotecario S.A. aplique a los créditos hipotecarios contemplados en esta ley, no será mayor a la tasa de referencia establecida en el inciso c) de este artículo. Los intereses punitorios se aplicarán sobre el capital adeudado.

g) Los gastos administrativos, los de escritura traslativa de dominio, los de escritura de constitución de hipoteca, y por todo otro concepto, originados por operaciones anteriores al 1/4/1991, no podrán superar, a partir de la vigencia de la presente ley, el cuatro por ciento (4 %) del saldo de recálculo establecido en este artículo.

ARTICULO 39. — Realizados los procedimientos contemplados en el artículo anterior, facúltase al Banco Hipotecario S.A., a adecuar la cuotas y los plazos resultantes, a efectos de que la cuota mensual por todo concepto, no exceda el veinticinco por ciento (25 %) de los ingresos del grupo familiar.

ARTICULO 40. — El valor de las primas de seguros de incendio y de vida, no deberán exceder a los valores de mercado ni ser calculadas sobre un monto superior al del valor del bien asegurado o del saldo de la deuda, en cada caso.

ARTICULO 41. — Los beneficiarios de los préstamos globales, tendrán un plazo de ciento veinte (120) días una vez notificados los derechos concedidos en esta ley a partir de la sanción de la misma, para realizar la presentación a que se refiere el artículo 38. Asimismo, el Banco Hipotecario S.A. dispondrá de igual término para resolver la determinación solicitada.

ARTICULO 42. — Los beneficiarios de los préstamos individuales comprendidos en las operatorias del artículo 38 de la presente ley, podrán solicitar al Banco Hipotecario S.A. la puesta al cobro de la tasa de interés de referencia establecida para el préstamo en sustitución de la capitalización vigente, manteniendo las demás condiciones del préstamo.

ARTICULO 43. — Facúltase al Banco Hipotecario S.A. a aplicar esta ley, mediante resolución fundada, a otras operatorias no contempladas en la presente.

ARTICULO 44. — El Banco Hipotecario S.A. suspenderá por el término de ciento ochenta (180) días a partir de la vigencia de esta ley las intimaciones de escrituras y las ejecuciones de propiedades adquiridas como única vivienda con créditos otorgados bajo las operatorias contempladas en el artículo 38 y a los efectos de esta ley.

ARTICULO 45. — El Poder Ejecutivo garantizará a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la asignación de recursos para la financiación de proyectos propuestos por dicha jurisdicción en un porcentaje no inferior al seis por ciento (6 %) de la masa de recursos que le correspondiere a la Nación conforme al artículo 8º de esta ley.

ARTICULO 46. — Comuníquese al Poder Ejecutivo.

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, A LOS DOS DIAS DEL MES DE JULIO DEL AÑO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE.

—REGISTRADA BAJO EL Nº 24.855—

ALBERTO R PIERRI. — CARLOS F. RUCKAUF. — Esther H. Pereyra Arandía de Pérez Pardo. — Edgardo Piuzzi.

ANEXO PROYECTO DE LEY

LEY DE DESARROLLO REGIONAL Y GENERACION DE EMPLEO

(PRIVATIZACION BANCO HIPOTECARIO NACIONAL)

Listado indicativo del tipo de obras a ejecutar prioritariamente con recursos del:

Fondo Fiduciario Federal de Infraestructura Regional

  • Redes viales que vinculen las zonas de producción con la red troncal o hacia los países Integrantes del Mercosur. También las que vinculen puntos de importancia turística nacional o internacional.
  • Obras viales en los corredores de interconexión bioceánica. Pasos fronterizos de vinculación con países limítrofes.
  • Construcción o mejora de instalaciones portuarias que tengan por objeto la modernización del sistema, aumentar la capacidad de transporte marítimo o fluvial y reducir costos operativos.
  • Construcción o mejora de la infraestructura hídrica. Obras de infraestructura para el control de inundaciones; presas hidráulicas con o sin generación de energía eléctrica.
  • Construcción o mejora de la infraestructura vial provincial (incluyendo las obras de arte necesarias); vías de comunicación rápida (autopistas); puentes carreteros, ferroviarios o de uso mixto de vinculación entre Ciudades, Regiones o de conexión internacional.
  • Obras de generación y transporte de energía eléctrica. Provisión de energía eléctrica a zonas rurales.
  • Obras destinadas a facilitar la explotación de los recursos mineros, vías de acceso y conexión con la red vial o ferroviaria.
  • Construcción de acueductos. Construcción o mejora de los sistemas de riego y drenaje.
  • Obras de infraestructura básica que tengan como objetivo evitar incendios en bosques, montes o pastizales.
  • Construcción, mejoramiento o adecuación de la infraestructura ferroviaria.
  • Obras que contemplen la construcción, ampliación y mejoramiento de la infraestructura educativa y sanitaria.
  • Obras de infraestructura para saneamiento urbano (provisión de agua potable, desagües cloacales o pluviales).
  • Obras de infraestructura que posibiliten la radicación de importantes emprendimientos industriales.

Ley 22.232 (ordenado por Decreto 540/1993) de Aprobación de la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional




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L. 22232 - Texto Ordenado por Dec. 540/93 - Aprobación de la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional

Bs. As. 26 de Marzo de 1993
B. O. : 5 de Abril de 1993

Artículo 1: Apruebase la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional que obraen Anexo y que es parte integrante de la presente ley.

Artículo 2: Los mandatos de los actuales integrantes del directorio subsistirán de acuerdo con los términos del decreto ley13.128/57,hasta su terminación.Asimismo prorrógase por tres(3)años a contar de la promulgación de la presente ley la autorización emergente de la ley17.873 para el desempeño de la presidencia del banco por parte del secretario de estado de Desarrollo Urbano y Vivienda.
Durante este período transitorio,el ejercicio de tales cargos no creará inhabilidad reciproca y el secretario de Desarrollo Urbano y Vivienda, que se desempeñe simultáneamente como presidente,no percibirá retribución del banco en concepto de sueldo.

Artículo 3: (Derogado por ley 22.364)

Artículo 4: Las operaciones crediticias realizadas por el Banco Hipotecario Nacional hasta el 31 de diciembre de 1979, inclusive, que a dicha fecha estuvieran contratadas en firme,quedarán exentas del pago del impuesto a los ingresos brutos,hasta la extinción de los contratos que fueran su necesaria consecuencia o su transferencia o cesión.
Asimismo,los créditos correspondientes a tales operaciones se considerarán como bienes del activo no computable a los fines del impuesto sobre los capitales.
El poder ejecutivo nacional propiciará ante las provincias la adopción de medidas análogas a la establecida en el primer párrafo delpresente artículo.

Artículo 5: Los inmuebles edificados con préstamos para la vivienda propia estarán exentos de todo impuesto inmobiliario o de contribción territorial por el término de cinco (5) años a partir de la constitución del préstamo, salvo exenciones mayores.
Será condición para ello que se trate de vivienda única y que presenten características económicas, de acuerdo con la definición que para ellas establezca la secretaría de estado de desarrollo urbano y vivienda.
El poder ejecutivo nacional gestionará la adhesión de las provincias en relacíon a la indicada exención.

Artículo 6: Deróganse los decretos-leyes números 13.128/57 y 6 393/58, las leyes números 17.816, 17.873, 19.077 y normas legales complementarias .

Artículo 7: Comuníquese, publíquese, dése a la dirección Nacional de registro oficial y archívese.

VIDELA -HARGUINDEGUY-FRAGA-RODRIGUEZ VARELA

Anexo A

Capítulo 1 - Naturaleza y Objeto

Artículo 1 - El BANCO HIPOTECARIO NACIONAL, es una Entidad autárquica del Estado con autonomía presupuestaria y administrativa. Se rige por la presente ley, por las disposiciones legales sobre Entidades Financieras y demás normas concordantes. Coordinará su acción con las políticas económica y financiera que establezca el PODER EJECUTIVO NACIONAL.

Artículo 2 - El BANCO HIPOTECARIO NACIONAL tiene por objeto primordial contribuir a la satisfacción de las necesidades de la Nación en materia de vivienda, edificación y desarrollo urbano, aplicando las políticas y pautas que a dicho efecto fije la SECRETARIA DE VIVIENDA Y CALIDAD AMBIENTAL.
Para su mejor cumplimiento, atenderá prioritariamente a:
a) Cubrir las necesidades de financiamiento a largo y mediano plazo mediante el apoyo financiero, según las circunstancias socio económicas, para las iniciativas públicas y privadas tendientes a establecer condiciones que hagan accesibles las viviendas a los diversos sectores de la comunidad, en función de sus niveles de ingresos.
b) Financiar a largo y mediano plazo la construcción de viviendas en regiones que el PODER EJECUTIVO NACIONAL fije con carácter prioritario, en especial en las zonas de frontera.
c) Apoyar la iniciativa privada, promoviendo el arraigo de la población, que permita una mejor distribución en el Territorio Nacional.
d) Apoyar la desconcentración de los grandes centros urbanos y el fomento de la vivienda rural.
e) Apoyar el desarrollo de actividades de investigación científica y técnica del ámbito habitacional, promoviendo en especial la construcción industrializada.
f) Promover y apoyar los planes de ahorro y préstamo para la vivienda.
g) Promover la obtención de viviendas de servicios a las empresas con necesidad de ellas para el desarrollo de su actividad. h) Estimular la formación, establecimiento y desarrollo de entidades de carácter privado sin fines de lucro, aportando los elementos necesarios que les permitan realizar sus propios programas de edificación de viviendas.
i) Crear condiciones de regularización del mercado y el crédito inmobiliario. j) Apoyar el desenvolvimiento de actividades vinculadas con la construcción de viviendas y el desarrollo urbano, ya sea para la producción o aprovechamiento de bienes o de servicios. Para el cumplimiento de sus fines el Banco podrá ejercer todas las facultades que correspondan a las personas capaces, incluso aquellas para las que se requieren poderes especiales, con la sola excepción de las que le estuvieren expresamente prohibidas.

Artículo 3 - En todo en cuanto haga a su funcionamiento, el BANCO HIPOTECARIO NACIONAL mantendrá sus relaciones con el PODER EJECUTIVO NACIONAL por intermedio del MINISTERIO DE ECONOMIA Y OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS.

Capítulo 2

Artículo 4 - El domicilio legal del Banco es el de su Casa Central en la Ciudad de Buenos Aires.

Artículo 5 - El Banco podrá crear o suprimir sucursales, agencias, delegaciones y corresponsalías en la Nación o en el extranjero con ajuste a las disposiciones legales y reglamentarias vigentes en la materia.

Capítulo 3 - Capital, Utilidades y Balance

Artículo 6 - El capital del Banco asciende a PESOS TRESCIENTOS SESENTA Y DOS CON CINCO CENTAVOS ($ 362,05) y podrá ser incrementado por su Directorio mediante capitalización de utilidades y reservas, revalúos contables y fondos que a ese efecto se destinen.

Artículo 7 - De las utilidades líquidas y realizadas que resulten al cierre del ejercicio una vez efectuadas las amortizaciones y deducidos los castigos, provisiones y previsiones, que el Directorio juzgue conveniente, se destinará el porcentaje que fije la autoridad competente para el fondo de reserva legal y el remanente a aumentar el capital y a los demás fines que determine el Directorio.

Artículo 8 - El ejercicio económico-financiero del Banco será anual y se cerrará el 31 de diciembre. El Banco pondrá en conocimiento del PODER EJECUTIVO NACIONAL el balance general y cuenta de ganancias y pérdidas y los publicará dentro de los plazos que fijen las normas vigentes en la materia, siguientes a su certificación por el BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA. Asimismo, el plan de acción del siguiente ejercicio deberá ser aprobado y remitido al MINISTERIO DE OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS para su conocimiento, antes del mes de diciembre.

Capítulo 4 - Gobierno

Artículo 9 - El gobierno del Banco será ejercido por UN (1) Directorio compuesto por UN (1) Presidente, UN (1) Vicepresidente y CUATRO (4) Directores designados por el PODER EJECUTIVO NACIONAL.

Artículo 10. - Los miembros del Directorio deberán ser argentinos nativos o naturalizados, con no menos de TREINTA (30) a os de edad y DIEZ (10) años de ejercicio de la ciudadanía. Deberán poseer idoneidad para la función y especial versación económico-financiera.

Artículo 11. - El Presidente, Vicepresidente y los Directores durarán CUATRO (4) años en sus funciones y continuarán en los cargos, salvo razones de fuerza mayor, hasta que sean nombrados sus reemplazantes, pudiendo ser nuevamente designados por períodos sucesivos.

Artículo 12. - No podrán formar parte del Directorio:
a) Quienes estén alcanzados por las inhabilidades previstas en la legislación de las entidades financieras y en la legislación sobre incorporación de funcionarios de la administración nacional.
b) Quienes carezcan de reconocida solvencia moral.
c) Quienes se desempeñen en cargos o funciones directivas de otras entidades financieras o bancarias, exceptuándose los cargos desempe ados por los integrantes del Directorio en su carácter de miembros natos de otras entidades oficiales.
d) Quienes tuvieran otros cargos o puestos rentados o remunerados en cualquier forma, que dependieren directa o indirectamente de los gobiernos nacional, provincial o municipales, incluidos los poderes legislativos y judiciales. No se encuentran comprendidos en las disposiciones de este inciso quienes se desempeñen en la docencia.

Artículo 13. - El Presidente es el representante legal del Banco y dirige su administración. Hará cumplir las disposiciones de esta Carta Orgánica y demás normas legales y reglamentarias cuya ejecución corresponda al Banco. Le compete:
a) Presidir las reuniones del Directorio.
b) Designar las comisiones del Directorio.
c) Proponer al Directorio la designación y remoción del Gerente General y de los Subgerentes Generales.
d) Nombrar, trasladar, promover, disponer sumarios y sancionar a los funcionarios y empleados del Banco de acuerdo con las normas que dicte el Directorio, dándole posterior cuenta de las resoluciones adoptadas.
e) Proponer al Directorio la contratación de personal por tiempo determinado para la prestación o realización de servicios y excepcionalmente para tareas ejecutivas o de asesoramiento.
f) Cuando existan razones de urgencia, podrá resolver en asuntos reservados al Directorio juntamente con DOS (2) Directores, debiendo dar cuenta a dicho cuerpo en la primera sesión ordinaria que se celebre.
g) Actuar y resolver en todos los asuntos no expresamente reservados al Directorio.

Artículo 14. - Corresponde al Directorio:
a) Establecer las normas para la gestión económica y financiera del Banco, tomar conocimiento de las operaciones decididas con arreglo a dichas normas e intervenir, según la reglamentación que dicte, en la resolución de casos no previstos.
b) Aprobar las reglamentaciones internas del Directorio y del Banco.
c) Aprobar la estructura funcional del Banco y la apertura, traslado, cambio de categoría o clausura de las sucursales, agencias, corresponsalías y delegaciones a que se refiere el artículo 5 . d) Fijar en cada ejercicio las amortizaciones, castigos, provisiones, las sumas que se destinarán a aumentar el capital y a los demás fines, conforme a lo establecido en el artículo 7 .
e) Aprobar anualmente el balance general del Banco, la cuenta de ganancias y pérdidas y la memoria, todo lo cual será elevado al PODER EJECUTIVO NACIONAL para su conocimiento y darlo a publicidad, en concordancia con lo se alado en el artículo 8 .
f) Designar un Vicepresidente Segundo de entre sus integrantes, que sustituirá al Vicepresidente en caso de ausencia temporaria o cuando éste ejerza funciones de Presidente.
g) Aprobar la designación del Gerente General y de los Subgerentes Generales a propuesta del Presidente.
h) Aprobar la contratación del personal por tiempo determinado para la prestación o realización de servicios y excepcionalmente para tareas ejecutivas o de asesoramiento.
i) Aplicar sanciones de cesantía o exoneración a los funcionarios y empleados del Banco. Dictar el estatuto del personal del Banco, reglamentando todo lo atinente a las condiciones de su ingreso, estabilidad, retribución, promoción, prestación social y asistencial, capacitación, régimen disciplinario, licencias, incompatibilidades y separación. j) Establecer el régimen de contrataciones, subvenciones y donaciones a que se ajustará el Banco.
k) Establecer el plan de adquisición y venta bajo cualquier régimen de propiedad de los inmuebles necesarios para las operaciones inmobiliarias o la gestión del Banco, como también para su construcción y refacción, afectándolos total o parcialmente para su uso y enajenando la parte no utilizada.
l) Fijar el régimen de adquisición de bienes en defensa de créditos del Banco, de su reparación, conservación y enajenación.
m) Conceder quitas o esperas, acordar transacciones y renunciar derechos.
n) En general, realizar cuantos actos sean necesarios para el cumplimiento de los objetivos del Banco.

Artículo 15. - El Vicepresidente desempeñará las funciones que dentro de las que le son propias, el Presidente le delegare. En caso de ausencia o impedimento transitorio del Presidente, el Vicepresidente ejercerá sus funciones.
En caso de vacancia del cargo de Presidente, el Vicepresidente asumirá sus funciones hasta tanto el PODER EJECUTIVO NACIONAL designe al nuevo titular. Si dicha vacancia coincidiera con ausencia prolongada del Vicepresidente o la vacancia definitiva de este cargo, el Vicepresidente Segundo asumirá interinamente la Presidencia hasta que desaparezca la primera de dichas causales o el PODER EJECUTIVO NACIONAL designe a quien asumirá la función vacante.

Artículo 16. - El Presidente o quien lo reemplace, convocará a las reuniones del Directorio como mínimo DOS (2) veces por mes o cuando lo soliciten cualquiera de sus miembros o el Síndico. En las reuniones, el Presidente o quien lo reemplace y TRES (3) de sus miembros formarán quórum.
Las resoluciones serán adoptadas por simple mayoría de votos de los presentes, a excepción de aquellos asuntos que no cuenten con aprobación previa de las instancias administrativas correspondientes, en cuyo caso se requerirá su aprobación por CUATRO (4) Directores.
En el supuesto de empate quien ejerza la Presidencia tendrá doble voto. El voto es obligatorio para todos los miembros presentes del Directorio, salvo excusación fundada y aceptada por dicho cuerpo.

Artículo 17. - Toda resolución del Directorio que infrinja el régimen legal del Banco, el régimen de entidades financieras o las disposiciones del BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA hará responsable personal y solidariamente a sus miembros, a excepción de aquellos que hubieran hecho constar su voto negativo. Serán responsables en la misma forma el Síndico y el Gerente General o quien lo sustituya, cuando no hubiesen manifestado su oposición o disidencia en el acta de la sesión respectiva o mediante los informes a que hubiera lugar en el caso de no haber asistido.

Artículo 18. - La administración interna del Banco será ejercida por intermedio del Gerente General. Estará sujeto a las mismas calidades e inhabilidades que las exigidas para los integrantes del Directorio.
El Gerente General es el asesor inmediato del Presidente y del Directorio. En ese carácter asistirá, en su caso, a las sesiones del Directorio. Además mantendrá informado al Presidente sobre la marcha del Banco.
El Gerente General es responsable del cumplimiento de las normas, reglamentos y resoluciones del Directorio, para cuya aplicación podrá dictar las disposiciones que fueran necesarias.

Capítulo 5 - Fiscalización

Artículo 19. - La observancia por parte del Banco de las disposiciones de esta Carta Orgánica y de las demás leyes, decretos, resoluciones y disposiciones que le sean aplicables, será fiscalizada por un Síndico. El PODER EJECUTIVO NACIONAL designará UN (1) Síndico Titular y UN (1) Síndico Suplente por el término de CUATRO (4) años, pudiendo ser nuevamente designados para períodos sucesivos.
En caso de vacancia temporal o definitiva, o de sobrevenir una causal de inhabilitación para el cargo, el Síndico será reemplazado por el suplente.
El Síndico ejercerá los controles de legitimidad y de régimen contable.

Artículo 20. - Los Síndicos deberán ser argentinos nativos o naturalizados, con no menos de DIEZ (10) años de ejercicio de la ciudadanía, poseer título de abogado, doctor en ciencias económicas contador público nacional y reconocida idoneidad en materia económica y financiera.

Artículo 21. - No podrán desempeñarse como Síndicos:
a) Los alcanzados por las inhabilitaciones previstas en la Ley de Entidades Financieras o que carezcan de una reconocida solvencia moral.
b) Los que actúen en la dirección, administración, representación o sindicatura de otras entidades financieras.

Artículo 22. - Las funciones del Síndico son:
a) Efectuar los arqueos, controles, revisiones y verificaciones que estime necesarios sobre los aspectos operativos, económicos contables, presupuestarios y administrativos con vista a comprobar que los actos y disposiciones del Banco, se ajusten a las normas legales y reglamentarias pertinentes.
b) Firmar los balances generales, cuadros de resultados y demás estados contables.
c) Concurrir a las reuniones del Directorio, en las que participará con voz pero sin voto. d) Solicitar la convocatoria del Directorio cuando resulte necesario para la consideración de asuntos vinculados con el cumplimiento de sus funciones.
e) Informar al Directorio y al PODER EJECUTIVO NACIONAL por intermedio del MINISTERIO DE ECONOMIA Y OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS, sobre la gestión operativa y económica del Banco.
En cumplimiento de sus funciones, queda sujeto a las responsabilidades que para el desempe o de este cargo fijan las leyes de la Nación, para lo cual las autoridades del Banco deberán facilitar las tareas a cargo del Síndico, posibilitando el acceso a la información y proporcionándole los medios necesarios.

Artículo 23. - Las disposiciones de la Ley de Contabilidad sólo serán de aplicación al Banco, en cuanto a la verificación que las erogaciones encuadren en lo autorizado por su presupuesto administrativo y a las rendiciones de cuentas documentadas que, en forma periódica y en plazos no superiores a UN (1) año, deberá presentar al TRIBUNAL DE CUENTAS DE LA NACION.

Capítulo 6 - Operaciones

Artículo 24. - Para el cumplimiento de su objeto el Banco podrá:
a) Conceder créditos con garantía real en primer grado de privilegio a personas de existencia visible o ideal, públicas o privadas, para la adquisición, construcción, ampliación, reforma, refacción y conservación de edificios y, en especial, de unidades de vivienda, de infraestructura urbana y de equipamiento comunitario, trátese de inmuebles urbanos o rurales, individuales o colectivos.
b) Conceder créditos para la ejecución de obras de desarrollo, remodelación o preservación de núcleos y áreas urbanas, relacionado con las necesidades habitacionales o planes de vivienda que se ejecuten por el Banco, previa consulta o intervención de los municipios.
c) Conceder créditos para la realización de estudios e investigación sobre desarrollo urbano, habitacional y de edificación, en especial relativos a la reducción de costos, mejoramiento de las condiciones de habitabilidad, de los procedimientos y sistemas constructivos de las viviendas y al mejoramiento de las condiciones sociales, ambientales y sanitarias de los núcleos urbanos.
d) Efectuar operaciones de redescuento de cartera hipotecaria y de coparticipación de financiación con entidades del sistema financiero oficial o privado.
e) Efectuar inversiones de carácter transitorio en activos de fácil realización y bajo riesgo, con recursos provenientes de excedentes de liquidez.
f) Otorgar avales, fianzas y otras garantías vinculadas con operaciones en las que esté autorizado a intervenir, suscribiendo toda clase de documentos comerciales a tal efecto.
g) Emitir valores, bonos, obligaciones negociables y cualquier otro tipo de títulos circulatorios en moneda nacional o extranjera previa autorización del PODER EJECUTIVO NACIONAL, así como operar en el mercado respectivo por cuenta propia y/o de terceros. No se requerirá la referida autorización cuando se trate de la emisión de certificados de participación sobre su cartera hipotecaria hasta el CINCUENTA POR CIENTO (50 %) del valor de la misma, debiéndose dar cuenta al BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA.
h) Recibir toda clase de depósitos a la vista y a plazo, de ahorro y en cuentas especiales.
i) Obtener créditos del exterior, previa autorización de la autoridad competente o de entidades financieras radicadas en el país y actuar como intermediario de créditos obtenidos en moneda nacional y extranjera.
j) Cumplir mandatos y comisiones vinculados con sus operaciones y formar parte de consorcios de bancos que demanden o provean recursos coordinándolos y/o asumiendo su representación, organizar y administrar fondos de ahorro previo y otros fondos inmobiliarios relacionados al tema habitacional.
k) Actuar como representante de entidades financieras del país y del exterior, dentro de sus fines específicos.
l) Asegurar cualquiera de los riesgos de las operaciones que realice o de los bienes que sean o hayan sido objeto de su financiación, aunque no hubieran sido dados en garantía, e imponer seguros a los beneficiarios de sus operaciones.
m) Adquirir bienes inmuebles, acciones y obligaciones en defensa o en pago de sus créditos y efectuar las inversiones para su mejor utilización, conservación y realización.
n) A los fines del mejor cumplimiento de sus objetivos el BANCO HIPOTECARIO NACIONAL podrá realizar todas las actividades y/u operaciones no prohibidas por la ley a los bancos comerciales dentro de un perfil mayorista, actuando además como agente financiero del Estado en materia de vivienda, construcción y desarrollo urbano, e interviniendo por cuenta de éste en la asignación y distribución de recursos.

Artículo 25. - El Banco no podrá conceder créditos a la Nación, provincias o municipalidades ni a los organismos o reparticiones dependientes de ellas, salvo que tengan como destino los casos previstos en el artículo 2 de la presente Carta Orgánica y cuenten con garantía especial de la SECRETARIA DE HACIENDA que permita el efectivo reembolso automático del crédito. Se exceptúa de esta prohibición a las empresas comerciales, industriales o de servicios del Estado Nacional o de los estados provinciales o municipales y a las empresas que pertenezcan total o parcialmente a cualquiera de estos estados, que estén facultadas para contratar como personas de derecho privado, siempre que tengan patrimonio independiente, no subsistan exclusivamente de asignaciones del Estado y sus recursos sean suficientes para cumplir sus obligaciones con el Banco.

Capítulo 7 - Fondos Especiales

Artículo 26. - El Banco podrá administrar fondos especiales para el financiamiento de programas especiales de vivienda y proyectos de infraestructura urbana de interés general, previa disposición expresa del PODER EJECUTIVO NACIONAL.

Artículo 27. - El Banco establecerá las normas y reglamentaciones que sean necesarias para la administración de cada fondo especial, las cuales en todos los casos y al igual que los convenios que los establezcan, deberán ser compatibles con las disposiciones de esta ley.

Artículo 28. - Serán recursos de estos fondos especiales:
a) Los que con tal objeto asigne especialmente el Gobierno Nacional.
b) Los que con tal objeto se convengan con gobiernos provinciales o municipales.
c) Los aportes especiales de entidades nacionales, extranjeras o internacionales, donaciones y subsidios.
d) Los fondos recibidos en fideicomiso para tal objeto.
e) Los recuperos y utilidades de las operaciones de los fondos especiales.

Artículo 29. - Los fondos especiales serán administrados, usados, comprometidos, invertidos o de cualquier modo dispuestos en forma totalmente separada de las demás operaciones ordinarias del Banco. Cada fondo especial, sus recursos y contabilidad, será llevado totalmente separado de cualquier otro.

Artículo 30. - Ninguna operación correspondiente a fondos especiales podrá ser efectuada con recursos provenientes del capital o reservas del Banco o de fondos obtenidos o captados por el Banco para su inclusión en el resto de sus operaciones. El capital y reservas del Banco y sus recursos ordinarios no podrán ser utilizados para descargar pérdidas u obligaciones provenientes de operaciones de cualquier fondo especial. Los recursos de los fondos especiales no podrán ser utilizados para descargar pérdidas u obligaciones provenientes de operaciones u otras actividades del Banco, financiadas con recursos ordinarios o provenientes de cualquier otro.

Artículo 31. - En las operaciones u otras actividades de cualquier fondo especial la responsabilidad del Banco estará limitada a los recursos pertenecientes al fondo especial correspondiente, que estén a disposición del Banco.

Artículo 32. - La cartera vigente de operaciones especiales, relacionadas con cualquier fondo especial, no podrá exceder en ningún momento el monto total de recursos libres pertenecientes a dicho fondo especial, puestos a disposición del Banco.

Capítulo 8 - Derechos y Privilegios

Artículo 33. - No se podrá trabar embargo sobre los créditos otorgados por el Banco, o sus cuotas, destinadas a la construcción, adquisición, ampliación, reforma, refacción y conservación de unidades de vivienda y sus obras complementarias, aunque la medida se ordene con motivo de deudas originadas por la adquisición o la construcción del inmueble, incluyendo los créditos de proyectistas, directores de obras, contratistas, subcontratistas, proveedores, obreros o empleados.
En todos los casos, los embargos que se decreten sólo podrán hacerse efectivos sobre las sumas que queden liberadas, una vez practicada la liquidación final de la obra o del préstamo.

Artículo 34. - No podrá trabarse embargo sobre los inmuebles gravados a favor del Banco por préstamos otorgados para única vivienda propia, hasta los montos que determine la reglamentación que dicte el Banco mientras éstas mantengan su categoría originaria y aquéllos conserven tal destino y no podrán ser ejecutados ni constituirse sobre ellos otros derechos reales a excepción de los que se constituyan con motivo de créditos provenientes de su construcción, adquisición, ampliación, reforma, refacción o conservación. Los Registros de la Propiedad tomarán nota de dichas circunstancias al margen de la anotación de dominio.

Artículo 35. - En los préstamos para la construcción de unidades de características que la Secretaría de Estado competente defina como comunes o económica agrupadas, en caso de concurso, quiebra o cualquier otra incapacidad del prestatario, la operación, por ser de interés social, podrá continuar por intermedio del Banco sin intervención judicial y los jueces no podrán suspender o trabar el proceder del Banco para el ejercicio de esta facultad.

Artículo 36. - El Banco tendrá un privilegio superior a todo otro sobre los bienes afectados a la garantía de sus préstamos. La hipoteca o la prenda constituida a favor del Banco comprenderá el capital, intereses, gastos, aranceles, reajuste monetario del valor del crédito según las reglamentaciones en vigencia y todo crédito que aquél hubiera abonado por impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes según la Ley N 13.512. Los efectos del registro de la hipoteca durarán hasta la completa extinción de la obligación hipotecaria, no obstante lo dispuesto a este respecto por el Código Civil.

Artículo 37. - Sin perjuicio de lo determinado en el artículo 34 respecto de la inembargabilidad de la única vivienda propia, en todos los casos, si el bien gravado fuere objeto de acción judicial el Banco gozará del derecho de preferencia para realizar la subasta. La sentencia en los juicios ejecutivos y el auto que manda llevar adelante la ejecución en los demás casos, serán notificados mediante cédula al Presidente del Banco en el domicilio de su Casa Central. Recibida la cédula, el Banco hará saber al Juzgado en los autos respectivos, si hará uso de su derecho de preferencia, dentro del término de SESENTA (60) días hábiles de notificado. Vencido dicho plazo, el Banco perderá el derecho de preferencia y el Tribunal podrá seguir sus actuaciones.

Artículo 38. - En cualquier momento el Banco podrá intervenir como tercerista en todo juicio relativo al bien gravado. Asimismo el Banco podrá hacerse parte en todo juicio en que se hayan decretado medidas o resoluciones que afecten los derechos y privilegios que esta ley le confiere.

Artículo 39. - El Banco está facultado para proceder por sí a la división de hipotecas que graven inmuebles sometidos al régimen de la Ley N 13.512.

Artículo 40. - En caso de transferencia de dominio o de constitución de derechos reales el Banco estará facultado para actuar como agente de retención de los impuestos, tasas, deudas por contribución de mejoras y expensas comunes que adeudare el inmueble objeto de la operación, siendo suficiente a los fines del otorgamiento de los instrumentos respectivos de la expresa manifestación del Banco de que toma a su cargo el pago de la deuda.

Artículo 41. - El deudor no podrá realizar acto alguno que perjudique los derechos e intereses del Banco. Cuando el inmueble hipotecado disminuyera su valor, sea por acto de disposición material o jurídica del deudor o por abandono, el Banco podrá tomar posesión de aquél, aunque el bien no se encontrara en situación de remate.

Artículo 42. - En caso que el deudor incurriera en mora en el pago de UN (1) servicio de la deuda, el Banco podrá por sí, sin interpelación, embargar la renta de la propiedad hipotecada, aplicándola al pago de su crédito aunque la locación no hubiera sido autorizada por el Banco.

Artículo 43. - El Banco podrá requerir por sí solo el auxilio de las fuerzas públicas para garantizar la marcha regular de sus operaciones, proteger sus créditos y posibilitar la ejecución de las ventas de los inmuebles hipotecados. A tales fines, dicho auxilio tendrá lugar, especialmente, en los casos siguientes:
a) Para tomar la posesión o la tenencia o darlas, en caso:
1) de abandono de los inmuebles por parte de sus propietarios poseedores, tenedores o locatarios aunque sean de propiedad de terceros;
2) que el Banco constatare hechos que impliquen la disminución de la garantía de su crédito;
3) que exista grave riesgo de perjuicio a obras o grave lesión en los fines públicos;
4) que la toma de posesión sea imprescindible para la prosecución de obras.
b) cuando sea necesario verificar estados de ocupación, conservación y construcción; realizar visitas, colocar carteles, banderas, o hacer cesar hechos que impliquen la disminución de la garantía.
c) Cuando sea necesario proceder al desalojo del inmueble en las circunstancias siguientes:
3) que exista grave riesgo de perjuicio a obras o grave lesión en los fines públicos; 2) tratándose de propietarios, inquilinos no reconocidos por el Banco, u ocupantes en igual condición, siempre que los inmuebles estén en situación de venta, y sea necesario tomar su posesión, o darla a los compradores.

Artículo 44 - En caso de mora en el pago del servicio de la deuda el Banco podrá ordenar por sí, sin forma alguna de juicio, la venta en remate público del bien afectado a la garantía y de acuerdo cohacer cesar hechos que impliquen la disminución de la garantía. disposiciones reglamentarias.
En todos los casos se hará la publicidad del remate en la forma y términos que fijen las disposiciones reglamentarias.

Artículo 45. - Los jueces a pedido del Banco decretarán la adjudicación de la propiedad hipotecada, sin más recaudo que la constancia de haber fracasado un remate, otorgando la escritura correspondiente a favor de aquél por el importe de la suma que sirvió de base para el remate, quedando así el Banco en condiciones de liquidar la cuenta para el cobro del saldo personal si así correspondiere.

Artículo 46. - En todo inmueble gravado por el Banco o con saldo de precio adeudado, el Banco podrá por sí verificar su estado de ocupación, pero si se encontrara en situación de remate, estará además facultado para ejercer también por sí, los siguientes actos:
a) Tomar posesión del inmueble y administrarlo, si fuera necesario
b) Realizar por cuenta del deudor los actos jurídicos que sean necesarios para la venta, inclusive las donaciones que requieran las normas locales.
c) Realizar por cuenta del deudor, gastos de conservación y mejoras necesarias.
d) Representar al deudor en toda acción dirigida contra la propiedad pudiendo además celebrar transacciones. e) Desalojar los inmuebles, salvo cuando existiere locación aceptada por el Banco.

Artículo 47. - Los remates se harán en los lugares que determinen las disposiciones reglamentarias. El Banco actuará como martillero sin sujeción a reglamentaciones locales y la comisión que abonare el comprador será en todos los casos a beneficio del Banco.

Artículo 48. - Toda venta estará sujeta a su aprobación por la autoridad que determine la reglamentación que dicte el Banco.

Artículo 49. - Aprobada la venta, el comprador deberá abonar el saldo de precio dentro del plazo fijado y en las condiciones de la venta. El incumplimiento de esta obligación implicará que la venta quede sin efecto con pérdida de la seña y comisión y el Banco podrá pedir la adjudicación de la unidad subastada, en los términos del artículo 45 de la presente ley.

Artículo 50. - Pagado el saldo de precio por el comprador, el Banco por sí le dará la posesión del bien y le otorgará la transferencia del dominio.

Artículo 51. - Los registros de hipotecas, embargos e inhibiciones, levantarán sin más trámite, a pedido del Banco y bajo su responsabilidad, toda inhibición, embargo, segunda hipoteca y cualquier otro gravamen o anotación que pese sobre el inmueble vendido al solo efecto de la escrituración, quedando dicho inmueble sin otro gravamen que el que reconozca a favor del Banco.

Artículo 52. - En caso de incumplimiento de obligaciones con garantía prendaria la ejecución se ajustará al procedimiento que fija el Decreto-Ley N 15.348/46, ratificado por la Ley N 12.962.

Artículo 53. - Para la ejecución de los préstamos con garantía personal, se seguirán las normas de procedimiento establecidas para la ejecución fiscal. Será título hábil y suficiente la liquidación que se practique suscripta por el funcionario que indique la reglamentación que dicta el Banco.

Artículo 54. - Constituirán títulos que traen aparejadas ejecución:
a) La copia simple autenticada de la escritura de obligación hipotecaria.
b) Las liquidaciones que practique el Banco respecto de las sumas adeudadas por créditos personales y saldos deudores de créditos otorgados con garantía hipotecaria o prendaria y los certificados de expensas comunes emitidos por el Banco, aunque no esté constituido el consorcio ni inscripto el Reglamento de Copropiedad y Administración, suscriptos por el funcionario que indique la reglamentación que dicte el Banco.

Artículo 55. - El procedimiento especial de ejecución que esta ley establece para el Banco no será suspendido o trabado por orden judicial alguna, salvo en las tercerías de dominio y las que se dicten en causas en que se haya cuestionado la titularidad del dominio o del derecho real constituido a favor del Banco.

Artículo 56. - Practicada la liquidación final de una venta, el Banco pondrá el sobrante a disposición de quienes tuvieren derecho a él. a) Tomar posesión del inmueble y administrarlo, si fuera necesario.Si el bien gravado estuviere afectado por más de un gravamen o traba se efectuará su depósito a la orden del Juzgado en lo Civil de turno con noticia a los jueces intervinientes en los demás juicios.

Capítulo 9 - Disposiciones Generales

Artículo 57. - El Banco, como entidad del Estado Nacional, está sometido exclusivamente a la jurisdicción de los tribunales nacionales en todo el territorio de la República Argentina y en la Capital Federal, a la de los tribunales en lo civil y comercial o contencioso-administrativo federales, según corresponda, salvo el caso de incidentes o que se ejerza el fuero de atracción. Cuando sea actor en juicio podrá ocurrir facultativamente a la justicia ordinaria de las respectivas jurisdicciones.

Artículo 58. - El Presidente del Banco absolverá posiciones por oficio, no estando obligado a comparecer personalmente al tribunal.

Artículo 59. - Salvo expresa disposición en contrario, establecida por ley, no serán de aplicación al Banco las normas que con alcance general hayan sido dictadas o se dicten para los organismos de la Administración Pública Nacional, cualquiera fuese su naturaleza jurídica, de las cuales resulten limitaciones a la capacidad o facultades que le reconoce la presente Carta Orgánica. Cuando el Banco actúe en países extranjeros como persona de derecho privado, no le serán aplicables las disposiciones de la Ley de Entidades Financieras ni las demás normas que se dicten en su consecuencia.

Artículo 60. - Las retribuciones del Presidente, Vicepresidente, Directores y Síndicos serán las que fije el poder ejecutivo nacional.